เผยแพร่: ปรับปรุง: โดย: ผู้จัดการออนไลน์
ช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบกับปัญหา และเห็นได้ชัดเจนว่าการมีรายได้จากการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้วขายเพียงอย่างเดียวคงไม่ยั่งยืนในระยะยาว เพราะผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจซึ่งมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของคนในประเทศ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มมีการขยายธุรกิจออกไปยังธุรกิจอื่น ๆ ทั้งที่เกี่ยวข้องธรกิจเดิมที่ทำอยู่หรือยังคงวนเวียนอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงแต่เปลี่ยนประเภทของโครงการที่ลงทุนพัฒนา และมีหลายรายที่ลงทุนในธุรกิจใหม่ ๆ ทั้งแบบการร่วมทุนกับผู้ที่มีประสบการณ์หรืออยู่ในธุรกิจนั้น ๆ อยู่แล้ว และการเปิดธุรกิจใหม่โดยที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ลงทุนเองทั้งหมดแบบ 100% ซึ่งอาจจะหาผู้ที่มีความเชี่ยวชาญหรือมีความชำนาญในการทำธุรกิจนั้น ๆ มาบริหารธุรกิจที่จะเกิดขึ้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ หรือAMCเป็น 1 ในธุรกิจที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจแบบชัดเจน และมีหลายรายเริ่มขยับลงทุนหรือประกาศความร่วมมืออกมาแล้ว เพราะNPAในประเทศไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2560 ซึ่งอยู่ในช่วงของโควิด-19 หลายธุรกิจต้องหยุดการดำเนินกิจการ คนจำนวนมากรายได้ลดลงหรือต้องตกงานกะทันหัน เพราะที่ทำงานของตนเองไม่สามารถดำเนินกิจการไปต่อได้ในช่วงโควิด-19 โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรม การท่องเที่ยว ร้านอาหาร ร้านขายสินค้า และอีกหลากหลายธุรกิจ ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่รายได้ลดลงเพราะกำลังซื้อลดลง คนที่มีภาระในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยจำนวนหนึ่งจำเป็นต้องเข้าไปเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อหาทางออกในเรื่องของเงินผ่อนรายเดือนหรืออาจจะต้องยอมให้ธนาคารยึดทรัพย์สินไปเพราะไม่สามารถผ่อนชำระต่อไปได้ เนื่องจากรายได้ลดลงหรือไม่มีรายได้เกิน 3 – 4 เดือนติดต่อกัน ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจนจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยที่แสดงข้อมูลของเงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษของธนาคารพาณิชย์ประเภทที่อยู่อาศัย(ระยะเวลาค้างชำระมากกว่า 1 เดือนแต่ไม่เกิน3 เดือน)
การที่ทรัพย์สินจะถูกกำหนดให้เป็นNPLอาจจะต้องใช้เวลามากกว่า 12 เดือนหรือ 1 ปี หรือต้องค้างชำระมากกว่า 12 เดือน แต่ในบางครั้งที่สถาบันการเงินขายทรัพย์สินค้างชำระออกมาให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ก่อนที่จะถึง 12 เดือนเพื่อลดภาระในการถือครองหรือบริหาร เพราะสถาบันการเงินต้องตั้งวงเงินสำรองเผื่อหนี้สูญ ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ไม่สามารถนำไปสร้างรายได้ของสถาบันการเงินได้ สถาบันการเงินจึงจำเป็นต้องระบายทรัพย์สินที่อยู่ในเกณฑ์เงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษของธนาคารพาณิชย์ออกมาทันทีเมื่อขาดส่งสินเชื่อเกิน 3 เดือน เพราะแม้ว่าเงินกันสำรองจะเพียง 2% ของยอดสินเชื่อหลังหักหลักประกันแล้วก็ตาม แต่เมื่อใดก็ตามที่สินเชื่อนี้ค้างจ่ายเกิน 3 เดือนขึ้นไปต้องตั้งสำรอง 100% ของยอดหนี้คงค้าง– (PVของกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากลูกหนี้ หรือจากการขายหลักประกัน)
ดังนั้น สถาบันการเงินจึงต้องให้ความสนใจกับเงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษมาก เพื่อลดภาระของเงินกันสำรองที่จะเกิดขึ้นตามมาเมื่อค้างชำระเกิน 3 เดือนขึ้นไป โดยตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2563 เป็นต้นมา เงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษของธนาคารพาณิชย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นก้าวกระโดด โดยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2562 ถึงกว่า 113,313 ล้านบาทหรือกว่า 254%และอยู่ในช่วง 120,000 ล้านบาทมาโดยตลอดถึงไตรมาสที่ พ.ศ.2565 ดังนั้น จากสถิตินี้จึงอาจจะเป็นตัวจุดประกายความน่าสนใจของธุรกิจบริหารสินทรัพย์เพราะสถาบันการเงินต้องเร่งบริหารทรัพย์สินเหล่านี้รวมไปถึงการรีบขายออกมา
นอกจากนี้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็กดดันสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินที้เป็น NPAในพอร์ตของธนาคารต้องเร่งระบายทรัพย์สินออกมาให้เร็วที่สุด โดยเฉพาะส่วนที่ธนาคารถือครองมา 5 ปีแล้ว เนื่องจากช่วง 5
ปีแรกได้รับการลดหย่อนภาระภาษี 90% ของอัตราภาษีที่ระบุในพระราชบัญญัติหรือเสียเพียง 10%ของภาระภาษีที่ดินฯ แต่เมื่อเกิน 5 ปีแล้วต้องเสียภาษีที่ดิน 100% ทันที สถาบันการเงินจึงต้องเร่งระบายพอร์ต NPL/NPAของตนเองเองออกมาให้เร็วที่สุดเช่นกัน โดยส่วนหนึ่งคือการบริหารภายในองค์กรหรือว่าขายเอง ซึ่งทรัพย์สินประเภทบ้าน
คอนโดมิเนียมจะขายได้ง่ายและรวดเร็วเพราะมูลค่าไม่มาก แต่ถ้าเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง เช่น ที่ดิน อาคารขนาดใหญ่ โรงงาน โครงการสร้างค้างก็อาจจะต้องใช้เวลาในการขายพอสมควร สุดท้ายแล้วอาจจะต้องนำมารวมกันพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขายต่อให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ ไปบริหารจัดการต่อการบอกขายทรัพย์สินที่เป็นNPL/NPAของสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะเป็นการเสนอราคาเข้าไปให้ทางสถาบันการเงินพิจารณา
ซึ่งการเสนอราคาแบบนี้จะเป็นการเสนอราคาแบบต่ำกว่ามูลค่าจริงของอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินซึ่งอาจจะต่ำกว่า 30-50%จากมูลค่าจริงแล้วแต่ความเหมาะสมหรือภาพรวมของทรัพย์สินว่ามีปัญหาค้างคามาจากสถาบันการเงินหรือไม่ หรือมีแนวโน้มที่จะบริหารต่อได้แบบใช้เวลาไม่นาน นอกจากนี้ถ้าเป็นทรัพย์สินขนาดใหญ่ก็อาจจะมีการลดราคามากกว่าทรัพย์สินที่เป็นที่อยู่อาศัย เพราะอาจจะขายออกยากหรืออยู่ในพอร์ตของสถาบันการเงินมานานหลายปีแล้วแต่ไม่มีใครสนใจ แสดงให้เห็นว่ามีปัญหามาก่อนหน้านี้แล้ว ผู้ที่ได้อสังหาริมทรัพย์นี้ไปก็มีช่องว่างในการทำการตลาด และบริหารการขายต่อในอนาคต
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ที่ช่วงต้นปีพ.ศ.2564 เปิดตัวว่าเข้าสู่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ คือ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศว่าลงทุน 20% หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 300 ล้านบาทในบริษัท บริหารสินทรัพย์ เอส ดับบลิว พี จำกัด ที่มีบริษัท ศรีสวัสดิ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นในส่วนที่เหลือ 80% ซึ่งนอกจากจะบริหารทรัพย์สินที่เป็นหนี้เสียของกลุ่มศรีสวัสดิ์แล้วยังจะมีการนำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาให้โนเบิลพิจารณาในการนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยด้วย รวมไปถึงยังจะเข้าซื้อNPL/NPA จากสถาบันการเงินต่างๆ มาบริหารการขายต่อไป
ผู้ประกอบการรายต่อมาที่ประกาศชัดเจนเช่นกันว่าเข้าสู่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)ทางออริจิ้นจะดำเนินธุรกิจนี้เองไม่มีการร่วมทุนกับใคร โดยจะมีการซื้อNPL/NPA จากสถาบันการเงินต่างๆ
มาบริหารการขายโดยอาศัยประสบการณ์และความรู้ของออริจิ้นจากการขายที่อยู่อาศัยมาต่อยอดในเรื่องนี้ รวมไปถึงความเชี่ยวชาญในการก่อสร้าง หรือออกแบบเพื่อนำมาปรับปรุงอาคาร ที่อยู่อาศัยให้ออกมาสวยงามน่าสนใจก่อนประกาศขายผู้ประกอบการอีกรายที่ประกาศว่าจะเข้าสู่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ คือ บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่จะลดสัดส่วนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เคยเป็นรายได้หลักของบริษัทลงเหลือเพียง 10% และเพิ่มรายได้อื่นๆ เข้ามา โดย 30% ที่ทางออลล์ อินสไปร์วางแผนไว้มาจากธุรกิจบริหารสินทรัพย์ แม้ว่าตอนนี้อาจจะยังไม่มีรายละเอียดมากนัก แต่ก็ชัดเจนว่าธุรกิจบริหารสินทรัพย์เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ยังมีความร่วมมือกันระหว่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ในการซื้อขายทรัพย์สินของบริษัทบริหารสินทรัพย์มาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีกรซื้อขายทรัพย์สินกันระหว่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่าง ๆ อยูแล้วก็ตาม แต่การประกาศความร่วมมือแบบชัดเจน เท่ากับการจับมือเป็นพันธมิตรทางธุรกิจร่วมกัน ซึ่งบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศความร่วมมือกับทางบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทบริหารสินทรัพย์T&T ในการซื้อทรัพย์สินมาพัฒนาโครงอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นช่วยระบายสต็อกของบริษัทบริหารสินทรัพย์
และเป็นการได้ที่ดินในราคาที่อาจจะต่ำกว่าราคาตลาดของทางเสนา
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายอาจจะไม่ได้เข้าสู่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ แต่ก็ชัดเจนว่ามีการเข้าซื้อNPA/NPL จากสถาบันการเงินรวมไปถึงบริษัทบริหารสินทรัพย์เพื่อนำมาพัฒนาต่อ เพียงแต่เป็นการเข้าซื้อทรัพย์สินโดยตรงกับสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์อาจจะมีการนำเสนอทรัพย์สินที่น่าสนใจเป็นกรณีพิเศษจากสถาบันการเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยตรงก่อนที่ทรัพย์สินนั้นจะปรากฏสู่สาธารณะ เพราะสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างก็อยากจะสร้างรายได้และระบายสต็อกของตนเองโดยเร็วที่สุดเพื่อลดภาระต่าง
ๆ ที่จะตามมา เมื่อการถือครองทรัพย์สินยาวนานออกไป
ธนาคารพาณิชย์เองก็มีความสนใจในเรื่องของการบริหารสินทรัพย์ เพราะทันทีที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุมัติให้สถาบันการเงินสามารถจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ได้ก็เริ่มมีธนาคารหลายแห่งแสดงความสนใจในการจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ทันที
ทั้งนี้ เพื่อเป็นการระบายพอร์ตNPL/NPA ของตนเอง และเป็นการสร้างรายได้อีกทางรวมไปถึงการขายทรัพย์สินด้วยตนเองหรือบริษัทในเครือก็ยังดีกว่าการขายออกไปในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าจริงของทรัพย์สินนั้น ๆ โยธนาคารที่มีความเคลื่อนไหวในเรื่องนี้แบบชัดเจน และเป็นรายแรก คือ ธนาคารกสิกรไทยที่ประกาศร่วมทุนกับ บริษัท เจ เอ็ม ที เน็ทเวอร์ค เซอร์วิสเซ็ส จำกัด (มหาชน) ในขณะที่ธนาคารอื่นๆ ยังไม่มีการร่วมทุนกับเอกชนรายอื่นๆ เพื่อจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ แต่ทุกธนาคารมีบระทบริหารสินทรัพย์ของตนเองทั้งสิ้น ซึ่งการเปิดช่องทางการร่วมทุนกับภาคเอกชนของธนาคารแห่งประเทศไทยนี้ยังสามารถจัดตั้งบริษัทร่วมทุนได้ถึงพ.ศ.2567 และหลังจากที่จัดตั้งบริษัทแล้วมีอายุการทำงาน 15 ปีเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อรองรับปัญหาเรื่องNPL/NPA ที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงโควิด-19
บริษัท บริหารสินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่เป็นองค์การมหาชน อย่างบริษัท บริหารสินทรัพย์ สุขุมวิท จำกัด ก็เคลื่อนไหวมากขึ้นในช่วงโควิด-19 มีการเข้าซื้อNPL/NPA จากสถาบันการเงินมาบริหารต่อเนื่องโดยตลอด เช่นกันกับทางบริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ที่เป็นของภาคเอกชนเต็มตัว 100% ยิ่งรุกคืบมากขึ้น มีการแข่งขันกับบริษัทบริหารสินทรัพย์อื่นๆ มากขึ้น และขยายพอร์ตทรัพย์สินของตนเองต่อเนื่องเช่นกัน
ธุรกิจบริหารสินทรัพย์จะยังคงเป็นที่สนใจต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ ตราบใดที่กระบวนการต่าง ๆ ในการระบายNPL/NPA ยังคงมีการกดดันจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น เรื่องของการตั้งสำรองหนี้สูญ ภาษีที่ดินฯ สถาบันการเงินก็จำเป็นต้องระบายออกไปยังบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่าง ๆ บริษัทบริหารสินทรัพย์ต่าง ๆ ก็ต้องแข่งขันกันทั้งในเรื่องของการซื้อทรัพย์สินจากสถาบันการเงิน และ การขายทรัพย์สินเหล่านี้ เพราะเป็นรายได้หลักของบริษัท ถ้าซื้อเข้ามาได้แต่ขายออกไม่ได้ก็อาจจะเกิดปัญหาตามมาในอนาคต ส่วนเรื่องของการจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ใหม่ๆ ในอนาคตก็มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นเช่นกัน เพราะช่องทางในการสร้างรายได้ และผลกำไรนั้นค่อนข้างชัดเจน เพียงเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก เพราะต้องใช้เงินเข้าซื้อNPA/NPL จากสถาบันการเงิน และต้องมีคนที่มีความเชี่ยวชาญหรือความรู้ในเรื่องของกฎหมาย เพราะต้องแก้ปัญหาต่าง ๆ ที่ติดมากับทรัพย์สินด้วย