สรุปงานเสวนา Real Estate Asset Tokenization : Opportunity for Investment 7 พ.ค. 2565

ส่งหน้านี้ให้เพื่อน

จบลงเป็นที่เรียบร้อยแล้ว สำหรับงาน Real Estate Asset Tokenization : Opportunity for Investment เมื่อ วันเสาร์ ที่ 7 พฤษภาคม 2565 เวลา 10:00 – 12:00 น. ผ่านช่องทาง Zoom  สำหรับงานเสวนา ในครั้งนี้ จัดโดย ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ร่วมกับ TerraBKK เว็ปไซต์ด้านการลงทุน พร้อมอัพเดทข้อมูลข่าวสารที่น่าสนใจ เพื่อที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยเนื้อหาสำคัญของงาน เป็นพูดคุยเกี่ยวกับ Tokenization ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง Tokenization เป็นหนึ่งในเทคโนโลยี ที่อยู่ใกล้ตัวเรามากกว่าที่คิด และกำลังมีบทบาทเปลี่ยนแปลงโลก 

โดยมี ผู้ร่วมเสวนา

  • คุณชัชนี ภาวศุทธิกุล ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายส่งเสริมเทคโนโลยีทางการเงิน สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)
  • คุณภากร ศรีมงคล ผู้อำนวยการฝ่ายออกแบบและเสนอขายสินทรัพย์ดิจิทัล บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด
  • คุณสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ในเครือออริจิ้น

ผู้ดำเนินรายการ ช่วงวงเสวนา

  • คุณสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จํากัด 

ประเด็นสำคัญ จาก คุณชัชนี ภาวศุทธิกุล ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายส่งเสริมเทคโนโลยีทางการเงิน สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)

สินทรัพย์ดิจิทัล (พ.ร.ก. สินทรัพย์ดิจิทัลฯ และสากล) ประกอบด้วย 3 ประเภทหลักๆ คือ

1) คริปโตเคอร์เรนซี

2) Utility token

3) Investment token

ซึ่ง Real Estate Tokenization ก็เป็นหนึ่งในกระบวนการสร้างสินทรัพย์ดิจิทัล ประเภท Token โดย Token จะเป็นตัวแทนของสิทธิ์หรือทรัพย์สินที่สามารถแบ่ง Asset เป็นหน่วยย่อยๆได้ มีประโยชน์ คือสามารถเพิ่มสภาพคล่องให้กับสินทรัพย์ได้ ทำให้ผู้ลงทุนรายย่อยเข้าถึงได้ง่ายขึ้น สามารถตรวจสอบแหล่งที่มาที่ไปได้ง่ายและสะดวกต่อการรักษาความปลอดภัย รวมถึงยังเป็นการลดค่าใช้จ่ายในเรื่องตัวกลางได้อีกด้วย

ซึ่งจะสามารถเรียกกระบวนการในลักษณะนี้ได้ว่า ICO มีความแตกต่างกับ IPO ตรงที่ผลตอบแทนของการลงทุนจะขึ้นอยู่กับผลตอบแทนของโครงการไม่ได้ขึ้นอยู่กับการดำเนินงานของบริษัทเหมือน IPO และเป็นการระดมทุนมาเพื่อการพัฒนาโครงการ ส่วน IPO จะเป็นการระดมทุนเพื่อขยายกิจการ เช่น เครื่องจักร ที่ดิน โดยต้องมีการเติบโตของบริษัทมาก่อน ซึ่งการเสนอขาย ICO จะไม่ได้ทำโดยบริษัทอสังหาโดยตรงแต่จะต้องทำการขายผ่านคนกลางที่เรียกว่า ICO Portal และหลังจากที่ผู้ลงทุนซื้อ Token ไปแล้วจะสามารถนำไป Trade ต่อได้เลย แต่ผู้ที่ถือ Token จะไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ครอบครองหรือผู้ที่มีชื่อในทะเบียนอยู่ ซึ่งทางบริษัทอสังหาจะต้องมีการจ้างทรัสตีมาทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลสินทรัพย์ต่างๆ และ Mornitor การทำงานของบริษัทด้วย

ในด้านความแตกต่างระหว่าง ICO กับ REIT ต่างกันตรงที่ ICO จะมีความสามารถในการระดมทุนในรูปแบบใหม่นั่นคือการระดมทุนผ่าน Token ที่จะเปิดโอกาสในผู้ลงทุนรายย่อยได้ร่วมลงทุนด้วย และยังลดการทำบัญชีของบริษัทได้ สามารถติดตามที่มาที่ไปของ Token ได้อย่างชัดเจนรวมถึงความความปลอดภัยสูงกว่าการลงทุนผ่าน REIT

ประเด็นสำคัญ จาก คุณภากร ศรีมงคล ผู้อำนวยการฝ่ายออกแบบและเสนอขายสินทรัพย์ดิจิทัล บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด

  • Case Study Aspen Coin ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งแรกของโลกที่มีการนำหุ้นของโรงแรมมาทำเป็น Tokenize โดยการนำสิทธิ์การถือครองมาแตกเป็นหน่วยลงทุน ซึ่งในลักษณะนี้ยังไม่สามารถทำในประเทศไทยได้

  • Cast Study SiriHub Investment Token เป็น Token เกี่ยวกับอสังหาตัวแรกของไทยที่มีการเปิดให้ผู้ลงทุนทั่วไปสามารถลงทุนได้ เปิดตัวไปเมื่อประมาณปลายปี 2564 โดยจะเป็นการลงทุนผ่านการเช่า คือ บริษัท SPV77 ได้ทำการซื้ออาคาร Siri Campus และปล่อยให้เช่าคืนกับบริษัทแสนสิริ เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่ และจะนำรายได้จากการปล่อยให้เช่าคืนมาเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุน โดยอยู่ในรูปของ Token โดยจะแบ่งเป็น 2 อาคาร คือ SiriHub A และ SiriHub B ที่จะให้ผลตอบแทนที่ต่างกันและเมื่อจบโครงการก็จะมีการประมูลขายโครงการซึ่งถ้าประมูลขายได้เกิน 1,600 ล้านบาทเงินส่วนที่เหลือก็จะเป็นผลตอบแทนเพิ่มเติมให้กับผู้ลงทุนใน SiriHub B ซึ่งมีความเสี่ยงที่สูงกว่า

ประเด็นสำคัญ จาก  คุณสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ในเครือออริจิ้น

มองว่าในปัจจุบันการเข้ามาของ Token ยังถือเป็นเรื่องใหม่ที่ต้องมีการพัฒนาอยู่และเป็น Trend ใหม่สำหรับการลงทุนด้วย ซึ่งมีข้อดีกับทางบริษัทอสังหา คือ การที่ได้วิธีการระดมทุนในรูปแบบใหม่และผู้ที่มาลงทุนเองก็จะได้รับข้อดีใน Real Estate ด้วย คือ การที่ Real Estate ถือเป็นสินทรัพย์ได้ แต่ยังไม่สามารถนำมาขายให้รายย่อยได้ในไทย แต่ในที่สุดเมื่อมีการใช้เทคโนโลยีนี้มากขึ้นนอกจากเราจะสามารถระดมทุนจากผู้ลงทุนรายย่อยในบ้านเราได้แล้วเรายังจะสามารถระดมทุนจากผู้ลงทุนในต่างประเทศได้ด้วย ซึ่งการลงทุนในลักษณะนี้จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนให้กับผู้ลงทุนได้เนื่องจากไม่จำเป็นต้องลงเงินก้อนใหญ่ในการซื้ออสังหาแต่เป็นการกระจายการลงทุนไปให้กับผู้ลงทุนรายย่อยได้

โดยสรุป Real Estate Tokenization เป็นกระบวนการซื้อขาย Token Digital เพื่อการลงทุน ซึ่งจะเป็นการระดมเพื่อการพัฒนาโครงการแต่ไม่สามารถทำการขายได้โดยตรงจะต้องทำการขายผ่านคนกลางที่เรียกว่า ICO Portal โดยจะมีข้อดี คือ ทำให้เกิดสินทรัพย์ที่ชัดเจน ทำให้นักลงทุนสามารถวิเคราะห์ความเสี่ยงได้ดีขึ้น นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงได้ด้วยเงินทุนที่น้อยลง สร้างความสามารถในการระดมทุนในรูปแบบใหม่ สามารถลดภาระในด้านบัญชีของบริษัท สามารถติดตามและตรวจสอบที่มาที่ไปของ Token ได้ง่าย และมีความปลอดภัยในการลงทุนสูงขึ้น

การปรับใช้ในประเทศไทย ปัจจุบัน ก.ล.ต.ได้มีการปรับเกณฑ์การระดมทุนแบบ ICO ในส่วนของการเสนอขาย Token ให้สามารถอ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (Real-estate back ICO) ได้ โดยให้อสังหาริมทรัพย์ที่อ้างอิงต้องเป็นโครงการที่ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมสร้างรายได้ โดยจะต้องลงทุนมากกว่า 80% ของทั้งโครงการนั้น และต้องไม่ใช่การลงทุนเฉพาะหน่วยย่อย และยังมีการกำหนดให้มีทรัสตีเข้ามาเพื่อดูแลผลประโยชน์ของผู้ถือ Token ด้วย ซึ่งในไทยก็ได้มีการจัดทำ Token ประเภทนี้แล้ว คือ SiriHub Investment Token ของทางแสนสิริ โดยสามารถให้ผู้ลงทุนรายย่อยไปร่วมลงทุนได้ และในอนาคตคาดว่าน่าจะมีการเกิดขึ้นของการลงทุนในลักษณะอีก เนื่องจากเป็น Trend ที่กำลังมาแรงและมีผู้สนใจเป็นจำนวนมากทั้งในมุมมองของผู้ลงทุนเองหรือในมุมของบริษัทอสังหาก็ตาม

ดังนั้น การลงทุนในรูปแบบ Token ในไทยนั้นยังถือเป็นเรื่องใหม่ แต่กำลังเป็น Trend ที่เกิดขึ้นในประเทศไทย จากตัวอย่างได้จากการที่มีผู้ให้ความสนใจในการลงทุนกับ SiriHub Investment Token เป็นจำนวนมากที่ถือเป็น Real Estate Asset Tokenization ตัวแรก ในไทยที่มีการเปิดให้ผู้ลงทุนรายย่อยได้เข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุน

ขอบคุณสรุปงานเสวนา  Real Estate Asset Tokenization : Opportunity for Investment จากนิสิต ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬากรณ์ มหาวิทยาลัย 

ชมงานเสวนา ย้อนหลัง ได้ >>> https://youtu.be/93K5ypm7VpM

ดาวน์โหลดเอกสารประกอบการบรรยาย ได้ที่ >>> https://drive.google.com/drive/folders/1bS7VGHY7r-nyd_wmj768RXF54Al06saT?usp=sharing

และ โครงการปริญญาโท หลักสูตรการพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ปีการ ศึกษา 2565 ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬากรณ์ มหาวิทยาลัย 

เปิดรับสมัคร 1 เมษายน – 20 พฤษภาคม 2565 


ส่งหน้านี้ให้เพื่อน

Leave a Comment