เผยแพร่: ปรับปรุง: โดย: ผู้จัดการออนไลน์
อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าที่สร้างผลตอบแทนให้กับผู้ซื้อและผู้ลงทุน ถือเป็นแอสเสทที่สามารถป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและผลจากการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อ เนื่องจากในแต่ละปี ราคาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีการเติบโตทางด้านราคาที่มากขึ้น ซึ่งก็อยู่ที่ทำเลที่ตั้ง ประกอบกับการเปิดกว้างในเรื่อง “กรรมสิทธิ์” ในพื้นที่คอนโดมิเนียม ในสัดส่วนไม่เกิน 49% (ภาพรวมของห้องชุดในตลาด โควตาของต่างชาติในคอนโดฯ ยังต่ำกว่าเกณฑ์ แต่ก็อาจมีบางโลเกชั่นในเมือง หรือบางจังหวัดท่องเที่ยว ที่เต็มสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้) ซึ่งเป็น Incentive ที่ดีและมาก? เมื่อเปรียบเทียบกับสิทธิ์ในบางประเทศ ที่ไม่ได้เปิดกว้าง หรือให้มีความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ผลสืบเนื่องที่เจ้าหน้าที่ตำรวจได้ขยายผลเรื่องธุรกิจสีเทาในประเทศ จนนำไปสู่การกวาดล้างเครือข่าย“ทุนจีนสีเทา”ที่เข้ามาซื้อโครงการบ้านหรูในประเทศไทย ผ่านตัวแทน(นอมินี) ที่รับจ้างในการทำธุรกรรมดังกล่าว อย่างกรณีคดี “นายชัยณัฐร์ กรณ์ชายานันท์ หรือ หาวเจ๋อ ตู้” (ตู้ห่าว) ในช่วงที่ผ่านมา ที่สร้างความแปลกใจให้กับสังคมอย่างมาก? เมื่อพบว่า มีคนจีนเข้าไปซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการหมู่บ้านจัดสรร แบรนด์ดัง มากถึง 50 หลัง จนมีการขยายเส้นทางการเงิน พบว่า กลุ่มทุนจีนสีเทาดังกล่าว ยังมีการนำเงินไปซื้ออสังหาในหัวเมืองท่องเที่ยวหลายแห่ง และทรัพย์สินอื่นๆ รวมมูลค่าที่อายัดทรัพย์มาได้ขณะนี้กว่า 5,000 ล้านบาท
ซึ่งเคสคดีของ “ทุนจีนสีเทา” กลายเป็นประเด็นที่สังคมต้องมาถกกันว่า ควรจะทำเรื่องเหล่านี้ ให้ถูกต้อง จะดีกว่า อยู่ใต้พรม? เพราะต้องเข้าใจและรับทราบกันว่า อสังหาในหัวเมืองท่องเที่ยว ก็มีชาวต่างชาติ(ไม่ใช่แค่จีน) ถือครองที่อยู่อาศัยแบบที่ถูกกฎหมายและเลี่ยงกฎหมาย
พิษ ‘ตู้ห่าว’? คนจีนกังวล ทิ้งใบจองซื้อบ้านหรู
สำหรับกรณีคดี “นายชัยณัฐร์ กรณ์ชายานันท์ หรือ หาวเจ๋อ ตู้” (ตู้ห่าว)ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้พบว่า ชาวจีนบางส่วนที่ดำเนินธุรกิจสีเทา และได้ไปซื้อที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรมากถึง 50 หลังภายในโครงการเดียวผ่านตัวแทน(นอมินี) ได้ส่งผลให้ยอดขายบ้านหรูหายไป เพราะชาวจีนที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆในประเทศไทย ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด เช่น ซื้อไว้เพื่อไว้รองรับลูกมาเรียนที่โรงเรียนนานาชาติในประเทศไทย ก็ไม่กล้าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย หรือ บ้านหรูทำให้ตลาดกลุ่มนี้ หายไปอย่างชัดเจน บริษัทอสังหาหลายแห่ง ประสบปัญหาเรื่องนี้ ลูกค้าจีนหลายรายที่ซื้อผ่านนอมินี จองไว้ 1 ล้านบาท ยอมตัดสินใจทิ้งเงินจองเลย เพราะกลัวที่จะถูกตรวจสอบไปด้วย(ไม่ใช่จีนสีเทา) ซึ่งตนเชื่อว่า ความแรงจากเรื่องจีนสีเทา ยังคงมีต่อถึงปี 2566 และไม่ใช่แค่สัญชาติจีนอย่างเดียว จะกระทบไปถึงสัญชาติอื่นๆเช่นกัน
“ก่อนยุคโควิด ชาวจีนก็มาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ส่งผลให้ชาวจีน เป็นลูกค้าอันดับ 1 ในสัดส่วนถึงร้อยละ 50 ของภาคธุรกิจอสังหา และด้วยการคลายกังวลเรื่องโควิด และแรงกดดันจากรัฐบาลกลางในจีน ทำให้นักธุรกิจจีนต้องการลงทุนในต่างชาติมากขึ้น”
ดังนั้น จึงมองว่า ภาครัฐควรที่จะมีการแก้ไขเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยให้ถูกต้องในทุกระดับราคา โดยที่ผ่านมา 3 สมาคม ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย,สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ร่วมกับ 15 สมาคมภาคีอสังหาส่วนภูมิภาค และสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้มีการหารือร่วมกันในเรื่องดังกล่าว และทำเป็นสมุดปกขาว เพื่อนำเสนอต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง พร้อมมีการแถลงข่าวผ่านสื่อมวลชนในช่วงหลังปีใหม่ ต้นปี 2566 เพื่อชี้แจงถึงประเด็นที่เกิดขึ้น เกิดจากอะไรและส่งผลกระทบอะไรบ้าง และผลกระทบดังกล่าวทำให้โครงสร้างรายได้ในระบบเศรษฐกิจหายไป
ชงข้อมูล“สมุดปกขาว”เคลียร์นอมินีซื้ออสังหา
ตกผลึกแนวคิด“นิรโทษ” ตั้งเงื่อนเวลาโอนฯให้ถูกต้อง
ถ้าในกรณีไม่นิรโทษ ปัญหาเรื่องการเลี่ยงกฎหมายจะขยายตัวมากขึ้น จนยากต่อการควบคุม เพราะ“ตู้ห่าว”ไม่มีแค่คนเดียวที่เป็น “จีนสีเทา” และหากไม่มีนิรโทษ ก็จะอยู่ใต้พรม คุณลองไปดู บนทำเล ถนนรัชดาภิเษก,บางนา, เมืองทองธานี มีคนจีนอยู่ การนิรโทษ เพื่อทำให้กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ถูกต้อง โดยเรามองว่า ควรนิรโทษทุกระดับราคาที่เลี่ยงกฎหมายที่ใช้นิติบุคคลแฝง(นอมินี) มีการกำหนดระยะเวลาที่แน่ชัดในการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ เช่นภายใน 2-3 ปี ซึ่งก็ต้องเป็นหน้าที่ของกระทรวงพาณิชย์ที่จะต้องตรวจสอบความถูกต้องในลำดับถัดไป
สิ่งสำคัญ ในการทำสมุดปกขาวให้กับรัฐบาล ก็เพื่อร่วมกันมองหาโอกาสที่จะสร้างความยั่งยืนให้กับประเทศไทยได้อย่างไร เนื่องจากความกังวลในปี 2566 นั้น มีเรื่องของ
1.ภาคธุรกิจในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและบริการนั้น ภาคสถาบันการยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ปล่อยยากอยู่ รายได้ไม่แน่นอน และต้องตั้งคำถามว่า การท่องเที่ยวปี 65 จะดีขึ้นต่อเนื่องหรือไม่
2.ต้องติดตามเรื่องการเปิดประเทศของจีน เนื่องจากจีนไม่ได้มีปัญหาในเรื่องแค่โควิด-19 มีปัญหาเรื่องเศรษฐกิจภายในประเทศด้วย 3.ที่ต้องมองจริงๆ ประเทศไทยพึ่งพารายได้จากการส่งออกมาเป็นทศวรรษ (รอบ 10 ปี) แต่ปี 2566 ส่งออกเติบโต 0.1%
อิมพอร์ตกำลังซื้อต่างชาติ หัวจักรดันศก.ปี 66
ดังนั้น ในภาพรวมแล้ว เศรษฐกิจน่าจะยากที่จะเติบโต แต่ถามผมว่า อะไรจะเป็น”เครื่องยนต์”ในการขับเคลื่อนประเทศไทยได้อีกนั้น โดยโครงสร้างเศรษฐกิจนั้น ในหลายๆประเทศเหมือนกัน เดิมหลายประเทศพึ่งพาการ เกษตร ปรับมาสู่ ภาคอุตสาหกรรม ไม่ว่า ทางประเทศยุโรป หรือ ญี่ปุ่น ก็เปลี่ยนมาสู่อุตสาหกรรม แต่ประเทศ ไทยเปรียบเทียบกับอุตสาหกรรมของประเทศคู่แข่งแล้ว เราเริ่มมีศักยภาพที่จะสู้ไม่ได้ เช่น กับประเทศอินโดนีเซีย เวียดนาม และจีน ทำให้เราต้องปรับวิธีการเพิ่มการเติบโตทางเศรษฐกิจ จากที่พึ่งพารายได้ส่งออกมา มาสู่รายได้ภายในประเทศ ก็มีเรื่องที่ต้องพิจารณา เช่น 1. ค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้น 2.ค่าครองชีพ และอีกหลายๆอย่าง ทำให้อำนาจการซื้อภายในประเทศต่ำ
“ก็กลับมาเรื่อง ที่จะต้องอิมพอร์ตกำลังซื้อจากต่างชาติ ให้คนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ประเทศ ไทยอย่างเดียว ที่อื่นทั่วโลก กว่า 107 ประเทศก็ให้ต่างชาติซื้อ ต้องการสร้างดีมานด์ให้เกิดขึ้น เราซิ เดินตาม แต่เงื่อนไขที่ภาครัฐ นำเสนอ ภาคเอกชนไม่ได้เห็นด้วย เพราะภายใต้เงื่อนไขนี้ เรา(ประเทศไทย) จะได้ต่างชาติที่เข้ามาอยู่ แบบทำธุรกิจ เอาคู่แข่งเข้ามา ปัญหาบ้านเรา ไม่ได้ขึ้นอยู่กับปัญหาการทำธุรกิจ ศักยภาพ แต่เราติดปัญหา อำนาจการซื้อ ดังนั้น ก็ต้องผลักดันให้ประเทศไทยเป็นที่อยู่อาศัยรองรับได้ทั่วโลก “
วางเกณฑ์ชัด รัดกุม ซื้อบ้านจัดสรรแปลงเล็ก
นายมีศักดิ์ กล่าวว่า หากมองในระยะยาว ภาคธุรกิจอสังหาจะเป็นพระเอกตัวใหม่ ที่จะขับเคลื่อนประเทศ จากเดิมที่พระเอก คือ ภาคการส่งออกและท่องเที่ยว ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับโอกาสในการเปิดช่องว่างทางกฎหมายให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ สังคมจะยอมรับหรือไม่ แต่หากทำแล้วเป็นผลเชิงลบ ก็สามารถปรับแก้ไขได้ แต่ถ้าเป็นผลเชิงบวก ก็สามารถดำเนินการต่อไปได้
“เรามาดูเรื่อง รายได้ของคนในสังคม เอาจีดีพีของประเทศมาหารจำนวนประชากร ถ้ารายได้คนดี ก็จะสะท้อนมายังกำลังซื้อ ที่ผ่านมารายได้ของประเทศมาจากรายได้ของภาคส่งออก แต่เราเห็นสัญญาณในปี 2566 แล้ว จะกลายเป็นปัญหาระยะยาว แก้ยาก ไม่สามารถแก้ภายใต้โครงสร้างเดิมได้ นักวิชาการมองกันว่า ประเทศไทย จะต้องหาเครื่องจักรตัวใหม่ ซึ่งผม มองว่า อสังหา หากเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาภายใต้ข้อจำกัด เช่น ซื้อได้เฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาติจากระเบียบของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งคนกลุ่มนี้ ไม่ใช่กลุ่มแบบตู้ห่าวที่จะซื้อหลายๆล้านบาท แต่กลุ่มนี้ ซื้อที่ 5-7 ล้านบาท กลุ่มหลัก ที่อาจจะเปิดช่องว่างให้ซื้อแปลงเล็กๆ 50-100 ตารางวา จุดประสงค์เพื่อให้คนต่างชาติ มาใช้ชีวิตในประเทศไทย ทำให้มีเม็ดเงินจำนวนมากเข้ามาสู่ระบบได้ มีกำหนดเวลา ให้ซื้อได้เหมือนสิทธิ์คอนโดฯในสัดส่วนร้อยละ 49 ให้เป็นกลุ่มน้อย และสิทธิ์ออกคะแนนเสียงได้กึ่งหนึ่ง อำนาจในการบริหารนิติบุคคลจะน้อย เรื่องโลเคชั่นที่เหมาะ ก็พูดยาก สมาชิกในสมาคมก็มีแนวทางต่างกัน บางจังหวัดทางภาคใต้ อยากได้สัดส่วนที่มาก แต่ถ้าเป็นจังหวัดทางอีสาน ขอเรื่องราคาต่ำ ”.