ปัจจัยลบท่วมอสังหาฯ ลุ้นรัฐขยายลดค่าโอน ลูกค้าจีนคัมแบ๊ก พยุงตลาดปีหน้า

ปัจจัยลบท่วมอสังหา ลุ้นรัฐขยายลดค่าโอน ลูกค้าจีนคัมแบ๊ก พยุงตลาดปีหน้า

เมื่อวันที่ 21 ก.ย. ผู้สื่อข่าวรายงานว่า บนเวทีเสวนาหัวข้อ ”กรุงเทพจตุรทิศ:พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาจะไปทางไหน จัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์เปิดตัว ถือว่าเติบโตจากฐานที่ต่ำ โดยคอนโดมิเนียมมีเปิดใหม่กว่า 200% หรือกว่า 3 หมื่นหน่วย ส่วนแนวราบไม่หวือหวา ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเติบโตไม่เกิน 5% ทั้งนี้หากในปี2566 ภาวะเศรษฐกิจดีจะช่วยประคับประคองตลาดอสังหา เพราะยังมีปัจจัยลบอยู่มากกว่าปัจจัยบวก โดยเฉพาะเรื่องของต้นทุนก่อสร้าง รวมถึงต้องลุ้นกระทรวงการคลังจะขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมนี้ออกไปอีกเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาด

ชี้หนี้ครัวเรือนหนักกว่าดอกเบี้ย-ค่าแรง

นายอิสระกล่าวว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้นเป็นเพียงอัตราชี้นำ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ปรับขึ้นดอกเบี้ยแบบประคับประคอง และสถาบันการเงินพยายามตรึงถึงสิ้นปีนี้ แนวโน้มปีหน้าถึงจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง โดยถ้าดอกเบี้ยปรับขึ้นทุก 1% คนซื้อบ้านจะมีภาระผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น 6-7%และลดความสามารถในการซื้อ ทั้งนี้ด้วยอัตราดอกเบี้ยยังต่ำ ยังถือว่าไม่ใช่ตัวแปรสำคัญ ปัญหาใหญ่คือหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90%

นายอิสระกล่าวว่า ส่วนเงินเฟ้อ 7.86%ผ่านจุดสูงสุดแล้วเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ขณะที่การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศเฉลี่ย 5% จะเพิ่มการจับจ่ายของประชาชน ขณะเดียวกันกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้างแต่ไม่มาก เพราะอสังหารายใหญ่ถึงรายเล็กได้ปรับตัวอย่างต่อเนื่อง เช่น ใช้ระบบสำเร็จรูป ทำให้มีผลกระทบไม่มากเท่ากับราคาวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมันที่เป็นปัจจัยหลักกระทบโดยตรง ด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะกระทบต่อผู้ประกอบการมีสต็อกมากทั้งที่ดินเปล่า บ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและมีระยะเวลาเกิน 3 ปีนับแต่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

อีไอซีคาดปี’68 อสังหาจะกลับสู่ปกติ

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center(EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาในปีนี้มีแนวโน้มขยายตัวดีในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำ ตามกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ส่วนแนวราบขยายตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ขณะที่ในปี2566ยังขยายตัวได้ต่อเนื่องในอัตราที่ลดลงจากปีก่อนหน้า ตามภาวะกำลังซื้ออยู่ระหว่างการฟื้นตัวแลคอนโดมิเนียมราคาต่ำยังได้รับความสนใจ ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดไม่เกิน 5 ล้านบาทจะฟื้นตัวได้มากขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 6-7 ล้านบาทขึ้นไปยังขยายตัวได้ดี

“ปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัย มีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่องจากปัจจัยบวกภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศเริ่มฟื้นตัว มาตรการกระตุ้นจากรัฐ เช่น ลดค่าโอน ผ่อนคลายLTV การเปิดรถไฟฟ้าสายใหม่ แต่ยังต้องเผชิญปัจจัยกดดันจากภาวะเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยูระดับสูง ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลให้การฟื้นตัวของกำลังซื้อเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และจากผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้ ทำให้ปีหน้าซัพพลายขยายตัวเพิ่ม คงต้องติดตามสต็อกในตลาดจะกลับมาสูงขึ้นหรือไม่ เพราะกำลังซื้อยังไม่แน่ไม่นอน แย่สุดคงทรงตัว คาดว่าหากไม่มีอีเวนต์อะไรแทรกขึ้นมา ในปี 2568 ตลาดอสังหาจะกลับไปเหมือนเดิมเท่าปี2562 ก่อนมีโควิด “นายเชษฐวัฒก์กล่าว

ประเมินขึ้น”ดอกเบี้ย”แบบค่อยเป็นค่อยไป

นายเชษฐวัฒก์กล่าวถึงทิศทางการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยว่าถึงสิ้นปีนี้การทยอยขึ้นดอกเบี้ยจะไปจบอยู่ที่ 1.25% และในปี 2566 จะปรับขึ้นอีก 3 ครั้ง ปรับขึ้นครั้งละ 0.25% ถึงสิ้นปีจะไปจบที่ประมาณ 2% โดยแนวโน้มการปรับจะค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหา ในส่วนของกำลังซื้อเรียลดีมานด์คงไม่กระทบมาก และอัตราดอกเบี้ยที่ขึ้นยังอยู่ในระดับที่ยังต่ำ แต่ที่น่าจะกระทบมากกว่าคือตลาดกลาง-ล่างซึ่งจะเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น เพราะเป็นการไปเพิ่มภาระต้นทุนเงินกู้ให้ ขณะที่ราคาบ้านคงปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะคงเป็นการยากในสถานการณแบบนี้ที่ผู้ประกอบการจะผลักภาระให้กับผู้บริโภค

ตลาดคอนโดต่ำ 2 ล้านยังสตรอง

น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอสังหาดีมานด์ดีขึ้น แต่ซัพพลายก็เพิ่มขึ้นมากด้วย ซึ่งกลุ่มคอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาทถือว่าซัพพลายยังมาก แต่ตลาดยังไปได้ดีตามภาวะกำลังซื้อในตลาดขณะนี้ ทำให้เสนาฯขยายตลาดคอนโดฯราคา 1-2 ล้านบาทแทนที่ทาวน์เฮาส์ นอกจากนี้ต้องยอมรับว่าความต้องการของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทุกอย่างทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของประชาชน ยังเป็นกลุ่มราคาต่ำ จึงทำให้ตลาดไม่เติบโต

“อย่างไรก็ตามยังมีข้อควรระวัง คือ สภาพคล่องของลูกค้าที่ทำให้กู้แบงก์ไม่ผ่านผลจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูงทำให้แบงก์ปล่อยกู้ยากขึ้น ต่อไปผู้ประกอบการจะขายบ้านอย่างเดียวไม่ได้แล้ว ต้องช่วยแก้ปัญหาการกู้ไม่ผ่านให้กับลูกค้าด้วย ”น.ส.เกษรากล่าว

น.ส.เกษรากล่าวว่า หากภาครัฐต้องการให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหา ทำให้เกิดการกระจายตัวของหัวเมืองทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัยพัฒนารองรับความต้องการของคนได้ จะต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวม เพื่อให้เกิดการกระจายการพัฒนาแบ่งเป็นโหมดรอบกรุงเทพฯ ช่วยทำให้เกิดการชะลอราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญ

“การเปลี่ยนผังเมืองจะทำให้เศรษฐกิจ ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่เหมือนเดิม แม้จะลดราคาที่ดินไม่ได้ แต่จะมีส่วนชะลอ และดีกว่าไม่ดำเนินการใดๆ เพราะบ้าน และคอนโดราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทมีตลาด แต่ผู้พัฒนาไม่สามารถพัฒนาได้ จึงต้องหาแนวทางพัฒนาบ้านที่ให้ใกล้เคียงกลุ่มที่มีรายได้น้อยเข้าถึงให้ได้มากที่สุด” น.ส.เกษรากล่าว

ลดขนาดบ้านสู้ต้นทุนแพง

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจุบันเรากำลังเผชิญกับปัญหาวิกฤตซ้อนวิกฤตจากโควิดและสงครามรัสเซียกับยูเครน ทำให้มีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก สำหรับธุรกิจอสังหายังมีปัจจัยกดดันจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจากราคาวัสดุ ที่ดินและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งตลาดแนวราบยังไปได้ดีส่วนคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัวและเมื่อโควิดคลี่คลาย การเดินทางเป็นปกติ รถติด น้ำท่วม จะเป็นจุดตัดทำให้คอนโดมิเนียมกลับมาได้รับความนิยมมากขึ้น และบ้านจัดสรรราคา 10 ล้านบาทจะชะลอตัวลงตามพฤติกรรมผู้บริโภค และมองว่าอีก 2-3 ปี ทำเลที่จะได้รับความนิยมคือกรุงเทพฯโซนตะวันตกเฉียงเหนือ เช่น ถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่

“ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง แรงงาน ราคาที่ดิน โดยเฉพาะแรงงานที่ยังขาดและค่าแรงที่ขึ้น จะเป็นตัวเร่งให้ผู้รับเหมาขอขึ้นราคาก่อสร้าง และมากดดันให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดขนาดบ้านลง แต่ราคาแพงขึ้น เป็นการขึ้นราคาบ้านทางอ้อม จะทำให้คอนโดขนาด 2 ห้องนอนจะเป็นสินค้าที่นิยมในปีหน้า ขณะเดียวกันลุ้นกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะลูกค้าจีนที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาปีหน้าให้ฟื้นตัวมากขึ้นด้วย”นายพีระพงศ์กล่าว