ผ่าตลาดคอนโดปี’66 กลับมาพีค ‘ต่างชาติ’ แห่ซื้อเป็นเซฟเฮาส์ ‘จีน’ ยังช้อปไม่แผ่ว
วันที่ 24 พฤศจิกายน ที่โรงแรมอโนมา แกรนด์ ราชดำริ ในงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2023” จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย
ปี’66ตลาดคอนโดโตแรงรับ ศก.ฟื้น
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะขยายตัวตามการฟื้นตัวของทางเศรษฐกิจ ซึ่งจากการประเมินเศรษฐกิจจะเติบโตเฉลี่ย 4.7% แต่ส่วนตัวมองว่าจะถึง 5% โดยปีหน้าการเปิดประเทศจะมีผลให้นักท่องเที่ยวกลับมา 20 ล้านคน ทำให้เกิดการจ้างงานมากขึ้นในภาคท่องเที่ยวและการบริการ เป็นปัจจัยสำคัญมาซื้อที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวสูงสุดในรอบ 4 ปีจากหลากหลายปัจจัย อาทิ การคลี่คลายของสถานการณ์ โควิด-19 การฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวและบริการ การเดินทางมาลงทุนและท่องเที่ยวของต่างชาติจากการเปิดประเทศของทั่วโลก ส่งผลให้ภาพรวมกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อตลาดอสังหาตลอดจนคอนโดฯกลับมาเติบโตในทุกเซ็กเมนต์
โดยเฉพาะราคา 2-3 ล้านบาท จะมาแรงในปีหน้า ทั้งในกรุงเทพฯ ชานเมืองและหัวเมืองใหญ่ และเมืองท่องเที่ยว เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต หัวหิน พัทยา ตอนนี้เริ่มเห็นชาวยุโรปมาซื้อคอนโดมากขึ้น ส่วนจีนหลังเปิดประเทศจะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดในไตรมาส2/2566
“ส่วนการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอาจจะกระทบการพัฒนาโครงการระดับหนึ่ง ซึ่งต้นทุนจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1-2% หากสามารถบริหารจัดการได้ดี ราคาอสังหาอาจจะไม่ต้องปรับราคาขึ้นก็ได้ ส่วนการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่ยังคงอยู่ถึงสิ้นปี 2565 จะส่งผลต่อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 รวมถึงบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ทั้งนี้ แม้จะหมด LTV ในปีหน้ายังมีปัจจัยบวกอื่นมากลบไม่น่าจะเป็นอุปสรรคทำให้อสังหามีปัญหามากนัก โดยมองว่าการขายและการโอนกรรมสิทธิ์จะกลับมาใกล้เคียงก่อนเกิดโควิด” นายพีระพงศ์กล่าว
โจลส์แลงฯเผย ”จีน” ช้อปมากสุด
นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหารบริษัท โจลส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติว่า ตลาดคอนโดมิเนียมก่อนโควิดมีโอเวอร์ซัพพลาย ผู้ประกอบการเริ่มแตะเบรกหันไปพัฒนาเซ็กเมนต์อื่น เช่น รีเทล เพื่อกระจายความเสี่ยงรายได้ มาถึงปี 2565 ซัพพลายเริ่มมากขึ้นอยู่ที่ 770,000 ยูนิต คาดปี 2568 อยู่ที่ 876,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13% ส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับกลาง-ล่าง และอยู่ในทำเลซีบีดี ส่วนการซื้อเป็นเพื่อลงทุน ขณะที่ซื้อเก็งกำไรตลาดวายไปตั้งแต่มีโควิด
“ยอดโอนคอนโด 8 เดือน อยู่ที่ 58,000 ยูนิต มูลค่า 1.5 แสนล้านบาท ในนี้มีต่างชาติซื้อ 10% หรือ 5,800 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 30,000 ล้านบาท หรือ 20% โดยชาวจีนซื้อมากสุด ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาคิดเป็นมูลค่า 15,000 ล้านบาท รองลงมามีอเมริกา ฝรั่งเศส อังกฤษ เมียนมา จะซื้อจำนวนยูนิตน้อยกว่าจีนแต่ราคาสูงกว่า เช่น เมียนมา กัมพูชา ซื้อราคาต่อยูนิตมากกว่า 15 ล้านบาท ดังนั้นเราไม่จำเป็นต้องเจาะลูกค้าจีนอย่างเดียว เป็นชนชาติอื่นๆ ก็ได้ เพราะตลาดคอนโดไทยยังน่าสนใจสำหรับต่างชาติ โดยเฉพาะห้องขนาดใหญ่ที่ต่างชาติให้ความสนใจมาก” นางสุพินท์กล่าว
CBRE ชี้ ”ไทย” มีศักยภาพดึงดูดต่างชาติ
น.ส.อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัยบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ประเทศไทยมีหลายปัจจัยที่ดึงดูดนักลงทุนชาวต่างชาติ อาทิ ค่าครองชีพที่ถูก นโยบายรัฐบาล การบริการและการต้อนรับ โครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก อาหารและวัฒนธรรม สถานที่ท่องเที่ยวและราคาอสังหาที่สามารถแข่งขันได้
ขณะเดียวกันมีปัจจัยจากภายนอก อาทิ วิกฤตทางการเงินที่ชะลอตัวทั่วโลก ความขัดแย้งทางการเมือง คนเริ่มมองหาอสังหานอกประเทศก็เป็นปัจจัยซื้ออสังหาในประเทศไทย การระบาดโควิดทั่วโลก ทำให้คนต้องการหาบ้านหลังที่สอง รวมถึงค่าเงิน เป็นต้น
“ราคาอสังหาไทยที่ยังสามารถแข่งขันได้ โดยเทียบกับ 3 ประเทศ อย่างฮ่องกงแพงกว่าไทย 5 เท่าตัว สิงคโปร์แพงกว่า 3 เท่าตัว และเซี่ยงไฮ้ แพงกว่า 2 เท่าตัว ขณะที่ที่ดินใน 3 ประเทศส่วนใหญ่เป็นที่ดินแบบการเช่าระยะยาว” น.ส.อาทิตยากล่าว
นิยมซื้อเป็นบ้านเซฟเฮาส์
น.ส.อาทิตยากล่าวว่า ตั้งแต่ซาอุดีอาระเบียเปิดประเทศ เริ่มมีนักท่องเที่ยวชาวซาอุฯเข้ามามากขึ้น และมาซื้ออสังหาส่วนใหญ่เป็นตลาดระดับลักชัวรี่ ดังนั้นจึงมองว่าประเทศไทยยังมีอนาคตที่สดใสสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ มีปัจจัยที่จะสนับสนุน คือ 1.ประเทศไทยมีศักยภาพดึงดูดต่างชาติมาซื้อคอนโด ซึ่งถือครองได้ 49% 2.ลูกค้าจีนยังเป็นเบอร์ 1 ทั้งในปัจจุบันและอนาคตหลังเปิดประเทศในปีหน้า เชื่อว่าลูกค้าจีนจะกลับมาอย่างแน่นอน 3.ลูกค้ายุโรปเริ่มกลับมา 4.ชาวอเมริกา พม่า ซาอุดีอาระเบีย แคนาดา สิงคโปร์ก็เริ่มมีเข้ามากขึ้นหลังเปิดประเทศ 5.ความไม่แน่ไม่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ จะมีดีมานด์การซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อเป็นเซฟเฮาส์ของต่างชาติมากขึ้น 6.ประเทศไทยยังมีอนาคต สดใสจากลูกค้าต่างชาติ
ไนท์แฟรงค์ เปิดสถิติต่างชาติซื้ออสังหาไทย
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า สถิตินักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาเที่ยวในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2559-2563 ใน 5 อันดับแรก อันดับหนึ่งประเทศจีนเฉลี่ยปีละประมาณ 10 ล้านคน รองลงมาเป็นมาเลเซียเกาหลี สปป.ลาว และญี่ปุ่น ส่วนในปี 2565 นักท่องเที่ยวที่เข้ามา 5 อันดับแรก ได้แก่ มาเลเซียอินเดีย ลาว สิงคโปร์ เวียดนาม
สำหรับประเทศเข้ามาลงทุนซื้อห้องชุดและถือครองกรรมสิทธิ์ในไทยมากสุด ใน 3 อันดับแรกมีจีน 27,735 หน่วย รัสเซีย 2,467 หน่วย และอเมริกา 1,262 หน่วย
ขณะที่การอยู่อาศัยของต่างชาติกระจายตามโซน ได้แก่ ย่านสุขุมวิท พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย เป็นญี่ปุ่น ยุโรป อังกฤษ และอเมริกา, ย่านนานา-อโศก เป็นชาวตะวันออกกลาง, ย่านรัชดาภิเษก ห้วยขวาง พระราม 9 เป็นจีนและเกาหลี และย่านสีลม-สาทร เป็นชาวยุโรป ออสเตรเลีย และสิงคโปร์
สำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลังวิกฤตโควิด อันดับหนึ่ง คือ กรุงเทพฯ รองลงมาชลบุรี ภูเก็ต สมุทรปราการเชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ ปทุมธานี พชรบุรี ระยอง และนนทบุรี โดยกลุ่มประเทศเป้าหมายหลัก คือ จีน รัสเซีย อเมริกา อังกฤษและเยอรมนี
แลนด์ลอร์ดจีนเผยไทยที่หนึ่งในใจ
นายเค่อเจีย เตียว กรรมการผู้จัดการบริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมในไทย กล่าวว่า คาดว่ากลางปี 2566 จีนจะเปิดประเทศ จะทำให้ลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาในไทยมากขึ้น เพราะไทยยังเป็นประเทศแรกที่ชาวจีนสนใจและค้นหาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากคนไทยเป็นมิตรและที่อยู่อาศัยเป็นแบบฟรีโฮล (ซื้อขาด) โดยชาวจีนต้องการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ทั้งนี้ อยากให้มีการสนับสนุนสินเชื่อให้กู้ได้มากขึ้น เช่น 50% รวมถึงได้วีซ่าระยะยาว