เผยแพร่: ปรับปรุง: โดย: ผู้จัดการออนไลน์
ในช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมา เป็นช่วงเวลาที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอกับช่วงเวลาที่เลวร้ายหลายๆเรื่องที่เข้ามาในเวลาเดียวกัน โดยเฉพาะเรื่องของเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือ คอนโดมิเนียม แต่ในฝั่งของผู้ประกอบการก็ยังคงต้องมีการขยายตัว ทั้งในเรื่องของรายได้รายปีและรายได้ในอนาคต เพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับนักลงทุน อีกทั้งมีผลต่อภาพรวมของบริษัทด้วยการหาช่องทางในการทำการตลาด หรือเปิดขายโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในเลานั้นซึ่งเป็นทางเดียวที่ผู้ประกอบการใช้มาตลอดในช่วงที่ผ่านมา
ทั้งนี้ เป็นที่น่าจับตาว่าตั้งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2564 เป็นตันมาทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในเซ็กต์เม้นท์ระดับบนหรือที่เราเรียกติดปากว่าบ้านหรูนั้นกลับมาขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ สังเกตได้จากยอดขายและยอดปิดการขายบ้าน หรือ คอนโดฯหรูในชาวงไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นสอย่างชัดเจน ขณะเดียวกันบริษัทอสังหาริใทรัพย์หลายๆค่ายก็ได้เทนำหนักในการเปิดโครงการบ้านหรูเพิ่มมากขึ้นไม่ว่าจะเป็น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่เพิ่มน้ำหนักเปิดโครงการใหม่ในแบรนด์เดอะปาล์ม ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านหรู บมจ. แสนสิริที่มียอดปิดการขายกลุ่มบ้านในแบรนด์ เศรษฐสิริ ขณะที่ ค่าย บมจ.เอพี (ไทยมแลนด์)เพิ่มการเปิดโครงการในแบรนด์ บ้านกลางเมืองเพิ่มขึ้นและค่าย บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งประกาศชัดเจนว่าให้น้ำหนักในการรุกตลาดบ้านหรูตั้งแต่ปี 2564 และยังต่อนเองมาถึงปี 2565 นี้ด้วย
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า กลุ่มของกำลังซื้อที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญหลักๆแล้วมีเพียง 2 กลุ่มเท่านั้น คือ ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือถ้าให้เจาะจงลงไปเลย คือ ที่อยู่อาศัยที่อยู่ในช่วงราคา 2 – 4 ล้านบาทต่อยูนิต และอีกกลุ่มที่ชัดเจน คือ ที่อยู่อาศัยในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปซึ่งอาจจะขึ้นไปถึงมากกว่า 30 ล้านบาทต่อยูนิตหรือมากกว่านั้น กลุ่มของผู้ซื้อทั่ง2 กลุ่มนี้มีความน่าสนใจ และเป็นที่หมายปองของผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยมาโดยตลอดไม่ใช่แค่ในช่วง 2 ปีกว่าที่ผ่านมาเท่านั้น
ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือไม่เกิน4 ล้านบาทต่อยูนิตมาโดยตลอด เพียงแต่เป็นตลาดที่ได้รับการพูดถึงไม่มากนักเนื่องจากผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับโครงการราคาแพงที่ส่งเสริมภาพลักษณ์องค์กรได้ดีกว่าโครงการราคาไม่แพงมากในขณะที่การเปิดขายโครงการราคาไม่แพงจะเปิดแบบทั่วไปไม่ได้มีพิธีการหรือแถลงข่าวแบบงานของโครงการราคาแพงและโครงการราคาไม่แพงก็เปิดขายเป็นปกติ มีเปิดขายใหม่ทุกเดือนในหลายๆ ทำเลทั่วกรุงเทพ และปริมณฑล ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีโครงการในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิตในพอร์ตมากอยู่แล้วซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดอาจจะมีโครงการบ้านเดี่ยวบ้างแต่ไม่มากนัก และอาจจะอยู่ในทำเลที่ไม่สะดวกในการเดินทาง
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปี แยกตามระดับราคาขาย
โครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงหรือระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตเห็นได้ชัดเจนที่สุดว่า ผู้ประกอบการให้ความสำคัญมากกว่าโครงการราคาแพงเพราะเป็นระดับราคาขายที่มีจำนวนเปิดขายใหม่มากที่สุดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
แม้ในช่วงปีพ.ศ.2563 – 2564 ซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงรักษาสัดส่วนของโครงการในระดับราคานี้ไว้แบบต่อเนื่องในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนลดลงที่ค่อนข้างชัดเจนในทุกๆปี แต่คอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิตเพิ่มขึ้นในปีพ.ศ.2564โดยจำนวนที่เพิ่มขึ้นนั้นส่วนใหญ่กว่า 85%เป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน4 ล้านบาทต่อยูนิต โดยสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับไม่เกิน 5
ล้านบาทต่อยูนิตในทุกๆ ปีอยู่ในช่วงระหว่าง77% -84%และเป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคา2 – 5 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่ในช่วงระหว่าง 50 – 64%แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับตลาดในระดับนี้มากกว่าระดับที่ราคาแพงกว่าชัดเจน
คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เริ่มตั้งแต่ไม่ถึงล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึง 5 ล้านบาทต่อยูนิต
โดยคอนโดมิเนียมต่ำกว่าล้านบาทต่อยูนิตกระจายอยู่ในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมหานครทั้งในนนทบุรีปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม รวมไปถึงในกรุงเทพมหานครรอบนอกก็พอมีบ้างแต่ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้หลายปีสำหรับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปถึงประมาณ 4 ล้านบาทกระจายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกเข้าไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและเพิ่งเปิดให้บริการในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา รวมไปถึงพื้นที่รอบสถาบันการศึกษาทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คอนโดมิเนียมในทั้ง 2ช่วงราคาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อค่อนข้างมากแม้ว่าอาจจะมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารแต่ก็ยังสามารถหาผู้ซื้อเข้ามาทดแทนได้ต่อเนื่อง เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อในระดับราคานี้มีจำนวนมากและบางส่วนเริ่มฟื้นตัวจากรายได้ที่ลดลงก่อนหน้านี้และยังเป็นที่สนใจของผู้ซื้อที่เพิ่งเริ่มทำงานหรือเริ่มสร้างครอบครัวด้วยผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 2 – 4
ล้านบาทต่อยูนิตรวมไปถึงในระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า10 ล้านบาทต่อยูนิตอาจจะมีไม่มากนัก และส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพมหานครชั้นในซึ่งสอดคล้องกับราคาที่ดินที่สูงมาก โดยคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 10ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะไม่ได้ต้องการกำลังซื้อของคนไทยเท่านั้นเพราะกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่มีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้มีจำกัดอีกทั้งส่วนหนึ่งต้องการบ้านมากกว่าคอนโดมิเนียมแม้ว่าจะต้องอยู่ไกลออกไปจากทำเลคอนโดมิเนียมก็ตาม แต่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์มากกว่ากลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในระดับมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนจำกัดและลดน้อยลงในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด-19 เพราะชาวต่างชาติหายไปอีกทั้งกลุ่มของนักลงทุนที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมระดับนี้ก็ไม่ต้องการมีภาระเพิ่มจากที่มีอยู่มีผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงลงและมีการลดราคาค่อนข้างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาซึ่งอาจจะดูเหมือนลดราคามากกว่าโครงการราคาไม่แพงอีกโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคานี้ไม่เหมาะกับช่วงทีเศรษฐกิจชะลอตัวและช่วงที่ชาวต่างชาติหายไปจากประเทศไทย
บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รายปี แยกตามระดับราคาขาย
บ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิตหรือในช่วงของราคา 2 – 4ล้านบาทต่อยูนิต ก็เป็นอีกประเภทที่มีผู้ประกอบการเข้ามาเล่นในตลาดราคานี้แบบชัดเจนซึ่งจะเห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 2 – 5ล้านบาทต่อยูนิตมากกว่าระดับราคาอื่นๆ แบบชัดเจนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยรูปแบบของบ้านจัดสรรในช่วงระดับราคานี้จะเป็นทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวบ้างในบางทำเล แต่ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากใช้ที่ดิน และต้นทุนในการพัฒนาไม่มากทำให้สามารถตั้งราคาขายไม่สูงได้สัดส่วนของบ้านจัดสรรในระดับราคา 2 – 5 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 61% -66% ซึ่งชัดเจนกว่าตลาดคอนโดมิเนียมอีกว่าผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับบ้านจัดสรรในระดับราคา2 – 5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งถ้าพิจารณามากขึ้นจะพบว่าบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ที่เปิดขายนั้นจะมีราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทต่อยูนิต
ดังนั้น บ้านจัดสรรราคา 2 – 4ล้านบาทต่อยูนิตเป็นระดับของราคาขายที่ผู้ประกอบการเปิดขายมากที่สุดในช่วง 3 – 4ปีที่ผ่านมาทำเลของบ้านจัดสรรราคา 2 – 4ล้านบาทต่อยูนิต คือ พื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก จังหวัดปริมณฑลต่างๆ รวมกรุงเทพมหานครโดยในกรุงเทพมหานครอาจจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นที่มีราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 3.3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในทำเลที่ไกลออกมาจากเส้นทางรถไฟฟ้าไม่น้อยกว่า 1 กิโลเมตร สำหรับในจังหวัดปริมณฑลาส่วนใหญ่ยังเป็นทาวน์เฮ้าส์แต่ก็อาจจะมีบางส่วนเป็นบ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝด ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการถ้าเป็นโครงการที่อยู่ไกลออกไปจากเส้นทางรถไฟฟ้าค่อนข้างอาจจะมีบางส่วนเป็นบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดซึ่งบางโครงการอาจจะอยู่ไกลออกไปค่อนข้างมาก แต่ทาวน์เฮ้าส์เป็นรูปแบบบ้านที่มีสัดส่วนมากที่สุดในระดับราคา2 – 4 ล้านบาทต่อยูนิต
การที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้มากกว่าโครงการในระดับราคาอื่นๆแบบชัดเจนเพราะต้องการเข้าถึงผู้ซื้อส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลแบบเดียวกับโครงการคอนโดมิเนียมแต่ทำเลแตกต่างกันชัดเจน ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ไม่ได้ต้องการบ้านที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าแต่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ และมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดมิเนียมอีกทั้งยังตอบสนองความต้องการในช่วงที่ต้องระวังเรื่องโควิด-19 เพียงแต่ต้องเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่การเดินทางยังสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ พร้อมในพื้นที่โดยรอบผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการทาวน์เฮ้าส์มากขึ้นแบบชัดเจนทุกรายที่มีพอร์ตบ้านจัดสรรต้องมีโครงการทาวน์เฮ้าสในระดับราคา 2 – 4 ล้านบาท
ส่วนบ้านราคาแพง 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นอีกตลาดที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาก่อนหน้านี้อาจจะมีผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายที่เปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้แต่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10ล้านบาทต่อยูนิต โดยเฉพาะในช่วง 2ปีที่ผ่านมาที่ได้รับการตอบรับดีมากจากผู้ซื้อที่แม้ว่าจะมีจำนวนไม่มากนักแต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อออย่างแท้จริง และไมได้ต้องการขอสินเชื่อธนาคาร ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายสามารถปิดการขายหรือได้รับการตอบรับที่ดีหลังจากเปิดขายไม่นานโดยเฉพาะกับโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีรูปแบบโครงการที่โดดเด่น น่าสนใจในทำเลที่ดีมีการขยายตัวต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และในอนาคต
โดยบ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้นมีตั้งแต่ 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิตแต่ระดับราคาที่ได้รับการยอมรับในกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 10 – 50ล้านบาทต่อยูนิตตลาดบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นที่ยอมรับในตลาดอาจจะมีผู้ประกอบการขนาดกลางและรายเล็กที่พัฒนาโครงการของตนเองซึ่งมีเอกลักษณ์โดดเด่นได้รับการยอมรับในตลาดหลายรายแต่บางรายก็ไปต่อไม่ได้เพราะมีปัญหาเรื่องเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการเพราะสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถหมุนเวียนเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปได้แม้ว่าจะขายได้ช้าก็ตาม
ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2 – 4ล้านบาทต่อยูนิตเป็นกลุ่มของระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมาโดยตลอดอยู่แล้ว เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าขนาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงในปริมณฑลหรือเหมาะสมกับคนหรือครัวเรือนที่มีรายได้ 40,000 – 70,000 บาทต่อเดือนซึ่งสามารถขอสินเชื่อไดสูงสุดประมาณ 4 ล้านบาทต่อยูนิต และระดับของราคายังเหมาะสมกับราคาที่ดินหรือต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งเปลี่ยนแปลงตลอดในช่วง1 – 2 ปีที่ผ่านมา แต่โครงการที่จะเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2565คงมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3 – 5% หรืออาจจะมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับทำเลเพราะปัจจัยเรื่องของราคาน้ำมันที่ส่งผลต่อเนื่องไปยังสินค้าและวัสดุก่อสร้างอื่นๆ เป็นลูกโซ่ แม้ว่าผู้ประกอบการอาจจะไม่ได้จ่ายเงินค่าก่อสร้างเพิ่มเติมจากที่ผ่านมาเพราะเซ็นสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาไปก่อนหน้านี้แล้วก็ตาม