อสังหาฯเพื่อเช่าบูมรับท่องเที่ยว ห้องชุดพร้อมอยู่เฮ !!! รอ”พี่จีน”ช้อปช่วยระบายสต็อก

ภาพร่วมการท่องเที่ยวของประเทศไทย ณ เวลานี้ เรียกได้ว่ากลับมาคึกคักอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส3/2565 ซึ่งโดยประมาณแล้วคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวน่าจะกลับมาอยู่ในระดับ60-70% ของช่วงก่อนที่จะเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในปี2562 ซึ่งสถานการณ์เช่นนี้สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่าการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวไทย เป็นไปในทิศทางที่ดีกว่าที่หลายๆฝ่ายคาดการณ์เอาไว้ และหากแนวโน้มการท่องเที่ยวยังดีอย่างต่อเนื่องเชื่อว่าจะทำให้ในปี2566นี้ การท่องเที่ยวไทยจะกลับมาฟื้นตัวได้เกือบ100% หรือดีกว่า

โดยเฉพาะหลังจากที่ประเทศจีนคลายความเข้มงวดมาตรการซีโร่โควิด และเปิดให้ประชาชนจีนเดินทางท่องเที่ยวในต่างประเทศได้ตามปกติในเดือนมี.ค.นี้ จะยิ่งทำให้การท่องเที่ยวไทยกลับมาขยายตัวอย่างเต็มที่ เพราะประเทศที่เป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวจีนอันดับต้นๆเลยคือประเทศไทย ซึ่งแน่นอนว่าการท่องเที่ยวไทยจะได้รับอานิสงส์ในช่วงปลายไตรมาสที่1/2566ไปเต็มๆ และเมื่อสถานการณ์การท่องเที่ยวกับมาขยายตัว กลุ่มธุรกิจแรกๆ ที่จะได้รับประโยชน์คือ กลุ่มธุรกิจโรงแรม อพาร์ทเม้นท์ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และห้องชุดปล่อยเช่า

แน่นนอนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยก็จะเป็นอีกหนึ่งกลุ่มธุรกิจที่จะได้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดอยู่อาศัย หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องยอมรับว่าก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 คอนโดเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่นักลงทุน นักท่องเที่ยวจีนซื้อไว้พักอาศัยในช่วงเดินทางมาท่องเที่ยวในไทย และซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่านักท่องเที่ยวจีนด้วยกันเองมากที่สุด

การกลับมาของกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนในช่วงไตรมาสที่2/2566นี้ ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายๆ รายมีความหวังต่อตลาดคอนโดมากขึ้น หลังจากที่คอนโดซบเซามานานกว่า2ปี และทำให้หลายๆบริษัทมีสต็อกห้องชุดติดมือ ขณะที่ในตลาดรวมยังมีซับพลายคอนโดสะสมอยู่ค่อนข้างมาก ดังนั้นแม้ว่าแนวโน้มคอนโดจะในปี2566นี้จะดีขึ้น แต่จะสังเกตได้ว่า ผู้ประกอบการอสังหายังคงระมัดระวังในการพัฒนาคอนโดใหม่ โดยจะเห็นได้ว่าบริษัทที่มีการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเป็นบริษัทอสังหารายใหญ่ ๆ ในตลาด

ดังนั้นในปี2566นี้ตลาดคอนโดใหม่ยังคงเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสภาพคล่องที่ดีและมีแบรนด์เป็นที่ยอมรับของลูกค้าต่างชาติอย่างไรก็ตามผลดีของการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนจะทำให้ซับพลายสะสมในตลาดลดลงเนื่องจากคอนโดค้างสต็อกในตลาดคือสินค้าพร้อมขายพร้อมอยู่และยังมีส่วนลดและราคาขายที่ย่อมเยาว์กว่าคอนโดใหม่ๆดังนั้นคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ระดับราคา2-3ล้านบาทจึงเป็นสินค้าเป้าหมายของชาวต่างชาติมากกว่าคอนโดเปิดใหม่ซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างอย่างน้อย1-2ปี

ขณะที่ผู้บริโภคคนไทยโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่นั้นยังคงได้รับผลกระทบจากปัญหาการปรับตัวของเงินเฟ้อและราคาสินค้าค่าครองชีพรวมถึงแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยทำให้กำลังซื้อยังคงหดตัว ประกอบกับสถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงขณะที่เศรษฐกิจโลกอยู่ในภาวะถดถอยต่อเนื่อง ซึ่งมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือทำกำไรระยะยาวชะลอการตัดสินใจลงทุนและทำให้ผู้บริโภคคนไทยยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่แต่จะเปลี่ยนมาเป็นการเช่าห้องพักแทนซึ่งแนวโน้มเช่นนี้จะทำให้ในปี2566นี้ตลาดเช่ากลับมาขยายตัวได้มากขึ้น

นอกจากนี้การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTVจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้นักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demandในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2ขึ้นไปชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังจากที่มีการเร่งตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปี2565ที่ผ่านมาเนื่องจากมองว่ามีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30%ของราคาที่อยู่อาศัยแนวโน้มดังกล่าวทำให้คอนโดระดับกลาง-ล่างราคา 2-5ล้านบาทในกรุงเทพฯและปริมณฑลได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการเพราะเป็นกลุ่มตลาดที่นิยมซื้อเพื่อลงทุนทั้งการปล่อยเช่าและเก็งกำไรโดยเฉพาะคอนโดราคาไม่เกิน 3ล้านบาทที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนปล่อยเช่าในช่วงที่ผ่านมาเนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มากนักและมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงจนเกินไปโดยเฉพาะในทำเลที่เป็นแหล่งงานและสถานศึกษาขนาดใหญ่ซึ่งเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมต่อทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า

โดยก่อนหน้านี้ “พีระพงศ์ จรูญเอก”นายกสมาคมอาคารชุดไทยได้ออกมาคาดการตลาดอสังหาปี2566ว่าตลาดอสังหาจะกลับมาฟื้นตัวสู่ภาวะปกติแม้จะได้รับผลกระทบจากแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้นและอัตราเงินเฟ้อซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคบ้าง ขณะที่กำลังซื้อของชาวต่างชาติจะทยอยกลับมาอีกครั้งหลังภาครัฐเปิดประเทศเต็มรูปแบบและจากทิศทางการฟื้นตังดังกล่าวทำให้เห็นว่ามีเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลให้เห็นมากขึ้น

อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดฯจะกลับมาคึกคักอีกครั้งโดยเฉพาะราคาที่เข้าถึงง่ายหรือไม่เกิน 3ล้านบาทเพราะผลกระทบราคาน้ำมันที่สูงขึ้นทำให้ต้นทุนการเดินทางสูงกลุ่มคนทำงานส่วนหนึ่งจึงเลือกซื้อคอนโดฯใกล้ที่ทำงานมากกว่าบ้านแนวราบซึ่งอยู่ห่างจากเมืองออกไป แต่สิ่งที่น่าจับตาคือคอนโดฯปล่อยเช่าเริ่มกลับมาอีกครั้งเห็นได้จากธุรกิจรับบริหารการเช่าคอนโดฯของออริจิ้นฯซึ่งมีอัตราค่าเช่าคอนโดฯปรับขึ้นเป็น 2เท่าจากก่อนหน้านี้โดยเฉพาะทำเลที่มีต่างชาติเข้ามาทำงานอยู่ในไทยสังเกตจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มมีผู้เช่าเต็มชาวต่างชาติจึงต้องเช่าคอนโดฯแทน

ขณะที่ที่พักอาศัยในกลุ่มเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เริ่มลดจำนวนผู้เช่าระยะยาวลงและเพิ่มกลุ่มผู้เช่าระยะสั้นแทนหรือให้เช่ารายวันสำหรับนักท่องเที่ยวมากขึ้นเนื่องจากทำราคาได้ดีกว่าเช่นโครงการสเตย์บริดจ์สวีทส์แบงค็อกทองหล่อของ”ออริจิ้น”ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่าย่านทองหล่อปัจจุบันมีอัตราเข้าพักสูงถึง 90%โดย 70%เป็นลูกค้าเช่าระยะยาวแต่นโยบายของออริจิ้นฯต้องการลดสัดส่วนผู้เช่าระยะยาวลงเพื่อรับลูกค้ารายวันที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆเพราะได้ค่าบริการห้องพักเฉลี่ยต่อวันสูงกว่าเท่าตัว

ขณะที่ “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ”นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มชะลอตัวคนทำงานรุ่นใหม่เริ่มปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมาเป็นการเช่าอยู่แทนมากขึ้นโดยเฉพาะการเช่าคอนโดฯเพราะสามารถเปลี่ยนที่อยู่ไปได้เรื่อยๆไม่ต้องแบกรับภาระเงินกู้ในระยะยาวแนวโน้มดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาหันไปพึ่งพากำลังซื้อของชาวต่างชาติหรือมองกลุ่มช่าวต่างชาติเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญมากขึ้นซึ่งก็ถือเป็นทางเลือกในการกระตุ้นให้ภาคธุรกิจอสังหากลับมาฟื้นตัวได้มากขึ้นเพราะกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาในไทยช่วงก่อนเกิดโควิด-19มีมูลค่าสูงถึง 150,000ล้านบาทต่อปีโดยชาวจีนยังให้ความสนใจซื้อคอนโดฯในไทยมากกว่าประเทศอื่นๆในภูมิภาคเอเชีย

“ภาพตลาดอสังหาในปี2566จะได้รับปัจจัยบวกจากภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดที่ยังเติบโตได้ดีคือคอนโดฯระดับราคา 1-2ล้านบาทส่วนกลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือบ้านเดี่ยว ซึ่งแนวโน้มยอดขายจะเติบโตต่อเนื่องในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไปโดยแยกเป็นคอนโดฯกลุ่มตลาดราคาต่ำยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6- 10ล้านบาทยังไปได้ดี “เชฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ”นักวิเคราะห์ Economic Intelligence Center (EIC)ธนาคารไทยพาณิชย์จำกัด (มหาชน)กล่าว

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดระดับราคา1-2ล้านบาทที่ค่อนข้างสดใสมากกว่ากลุ่มอื่นๆเนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบันมากกว่ากลุ่มอื่นๆทำให้คอนโดในตลาด1-2ล้านบาทได้รับความสนใจมากขึ้นโดยดีมานด์ส่วนหนึ่งที่ไหลเข้าสู่ตลาดนี้มาจากกลุ่มลูกค้าคอนโด2-3ล้านบาทที่ได้รับผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลงและหันมาพิจารณาซื้อห้องชุดในราคาที่ต่ำลงแม้ว่าจะมีทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ห่างออกไปจากศูนย์กลางธุรกิจบ้างแต่ความสะดวกสบายจากการเปิดทางด้วยระบบรถไฟฟ้าเข้าสู่แหล่งงานยังสามารถทดแทนปัญหาทำเลได้ทำให้กลุ่มลูกค้าในตลาดระดับ2-3ล้านบาทเปลี่ยนไปซื้อห้องชุดในราคาที่ย่อมเยาและเหมาะกับกำลังซื้อมากขึ้น

อย่างไรก็ตามพฤติกรรมการอยู่อาศัยและไลฟสไตล์การใช้ชีวิตของคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้แหล่งงานใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกในย่านศูนย์กลางเมืองทำให้คนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองยังคงเลือกที่จะชะลอแผนการซื้อคอนโดในย่านใจกลางเมืองออกไปและหันไปเช่าแทนเพื่อรอจะกลับมาซื้อห้องชุดใกล้แหล่งงานในอนาคตเมื่อมีกำลังซื้อและความพร้อมเพียงพอประกอบกับแนวคิดเกี่ยวกับการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไปโดยมองว่าการซื้ออสังหาคือการสร้างภาระผูกพันระยะยาวซึ่งมีผลต่อไลฟสไตล์และค่าใช้จ่ายและอาชีพการทำงานในอนาคตทำให้ในปัจจุบันคนรุ่นใหม่นิยมการเช่าห้องชุดอยู่อาศัยในเมืองเพิ่มมากขึ้น

จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ตลาดคอนโดในปี2566จะไม่ฟื้นตัวและกลับมาขยายตัวร้อนแรงได้ทันทีแม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในประเทศและการขยายตัวของตลาดท่องเที่ยวรวมถึงกลับเข้ามาท่องเที่ยวและความต้องการห้องพักอาศัยของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อปรับตัวสูงและแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นจะยังเป็นอุปสรรต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในประเทศขณะที่การถดถอยของเศรษฐกิจโลกยังคงเป็นปัจจัยลบต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนักลงทุน

อย่างไรก็ตามการขยายตัวของการท่องเที่ยวและการกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยของชาวจีนในช่วงไตรมาสที่2/2566แม้จะไม่สามารถทำให้ตลาดคอนโดกลับมาขยายตัวได้ทันทีแต่ก็จะมีส่วนช่วยในการระบายสต็อกคอนโดสร้างเสร็จแล้วในตลาดให้มีจำนวนลดลงไปได้ไม่มากก็น้อยและเมื่อซับพลายในตลาดคอนโดลดลงเชื่อว่าในช่วงไตรมาสที่4ถึงปลายปี2566นี้จะมีผู้ประกอบการอสังหาจำนวนไม่น้อยเริ่มทยอยกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ให้เห็นมากขึ้น