แนะเพิ่มราคาประเมิน ‘บ้านมือสอง’ หนุนวงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย-เพิ่มสภาพคล่องในระบบ

สถานการณ์การประกาศขายบ้านมือสองในตลาด มีความเคลื่อนไหวในทิศทางการขยายตัวเพิ่มมากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยเดือนที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุด ได้แก่ เดือนมีนาคม ซึ่งมีจำนวน 155,027 หน่วย มูลค่า 1,027,953 ล้านบาท และยิ่งภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว บริษัทหลายแห่งปิดกิจการ และค่าครองชีพที่สูงขึ้น ก็อาจจะเป็นปมที่ทำให้‘เจ้าของบ้าน’ประกาศขายบ้าน หรือ อาจจะมองหาที่อยู่อาศัยในเมือง เพื่อให้สะดวกต่อการเดินทาง



นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าววิกฤตเรื่องราคาพลังงานที่มีผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าว่า ราคาน้ำมันแพงยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงในช่วงเวลาอันสั้น ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อหลายๆ อย่างในชีวิตประจำวันของคนไทย เพราะเมื่อต้นทุนในการผลิต และการขนส่งสินค้าแพงขึ้นกว่าที่ผ่านเกือบเท่าตัว แน่นอนว่า ราคาสินค้าก็ต้องแพงขึ้นด้วยเช่นกัน ทั้งสินค้าอุปโภค บริโภค รวมไปถึงบริการต่างๆ ที่จำเป็นต้องปรับราคาขายหรือค่าบริการเพิ่มขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับราคาน้ำมัน รวมถึงราคาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่ต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้นหลังจากนี้ คาดว่าต้นทุนบ้านและคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นอีก 5-7% เพราะวัสดุก่อสร้างแพงขึ้น โดยที่วัสดุบางอย่างแพงขึ้นมาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น เหล็ก และบางโครงการที่เปิดขายในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ราคาขายมีการปรับเพิ่มขึ้นไปแล้ว หรือมีการปรับวัสดุก่อสร้างหรือการตกแต่ง เพื่อให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลง แต่ราคาขายยังคงไม่แตกต่างจากโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ในทำเลเดียวกัน หรือแบรนด์เดียวกันของผู้ประกอบการเพื่อให้ยังสามารถแข่งขันในตลาดได้

เมื่อต้นทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมมีราคาขายสูงขึ้น การปรับราคาขายเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง และได้รับผลกระทบจากโควิดมาต่อเนื่องกว่า 2 ปี อาจะส่งผลให้คนจำนวนหนึ่ง ที่ยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความพร้อม เลือกที่จะพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น เพื่อนำมาเปรียบเทียบในเรื่องของราคา เพราะที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลเดียวกันกับที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ยังมีให้เลือกซื้ออีกไม่น้อย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในหลายๆ ทำเลทั่วประเทศไทย

และที่น่าสนใจ คือ “ที่อยู่อาศัยมือสอง” ที่สร้างเสร็จมาก่อนหน้านี้ มีราคาขายที่ต่ำกว่าสินค้ามือหนึ่งแน่นอน แต่โครง การที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จมาแล้วไม่เกิน 5 ปี จะยังคงมีสภาพของโครงการ จึงได้รับความสนใจจากคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ในช่วงที่กระแสของการปรับเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยที่เพิ่งเปิดขายในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

อนึ่ง Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย ได้มอง”อัตราเงินเฟ้อ”ทั้งปี 2565 จะพุ่งขึ้นมาอยู่ที่ 6.1% จากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่าง”ยูเครนและรัสเซีย” ที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ที่จะทำให้ราคาพลังงานในภาพรวมจะยืนสูงตลอดทั้งปี อีกทั้ง ในช่วงที่เหลือของปี คาดว่า การส่งผ่าน”ต้นทุนผู้”ประกอบการไปยังราคาสินค้าและบริการจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากดัชนีราคาผู้ผลิตที่ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ซื้อบ้านมือสอง ต้องมีวินัยในการออมอย่างมาก

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ปัญหาหลักของการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการซื้อขายที่อยู่อาศัย คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ต้องมีความพร้อมทั้งในเรื่องของ “เงินทุน” และความพร้อมในการ “ขอสินเชื่อธนาคาร” ซึ่งคนที่ซื้อเงินสดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ก็อาจจะไม่มีปัญหา แต่คนที่ต้องการขอสินเชื่อธนาคาร ก็อาจจะต้องมีความพร้อมมากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง อาจไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากในการซื้อในช่วงแรกๆ เพราะสามารถผ่อนดาวน์ได้จนกว่าโครงการจะสร้างแล้วเสร็จ แม้ว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรจำนวนไม่น้อย ที่สร้างเสร็จก่อนขายหรือใช้เวลาในการผ่อนดาวน์ที่สั้นมากๆ อาจจะเพียง 2 – 4 เดือนเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ยังพอมีเวลาให้ผู้ซื้อเตรียมตัวหรือหาเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้

เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ผู้ซื้อจำเป็นต้องชำระเงินตามมูลค่าของที่อยู่อาศัยแบบ 100% ทันทีเมื่อเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้ออาจจะได้รับสินเชื่อจากธนาคารไม่ครบ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ หรืออาจจะเพียง 70 – 80% เท่านั้นไม่ได้มากเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ผู้ซื้อต้องมีเงินส่วนหนึ่งมาจ่ายให้กับผู้ขายเอง รวมไปถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีผลต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองพอสมควร เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนไม่ได้เตรียมตัวที่จะต้องจ่ายเงินในส่วนนี้มาก่อน ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

จี้ปลดล็อก ราคาประเมินกู้ซื้อบ้านมือสอง

เรื่องของการที่ผู้ซื้อบ้านมือสอง อาจจะไม่ได้สินเชื่อเต็มมูลค่าที่อยู่อาศัย ทั้งที่เป็นการซื้อบ้านหลังแรกก็ตาม เป็นเรื่องที่ “สร้างปัญหาให้กับตลาดบ้านมือสอง” พอสมควร อีกทั้งคนไทยจำนวนไม่น้อย “มีรายได้ลดลง” หรือขาดรายได้ไปเลยตั้งแต่ 2 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งอาจจะมีผลต่อการเสีย “เครดิตบูโร” เพราะขาดส่งเงินกู้กับทางสถาบันการเงิน รวมไปถึงการที่หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามีผลต่อการพิจารณาการขอสินเชื่อแน่นอน ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ทั้งแบบมือหนึ่งและมือสอง

ที่อยู่อาศัยมือสองเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญในการพิจารณา ถึงการขยายตัวของการลงทุนในฝั่งของผู้ประกอบการ เพราะถ้าผู้ประกอบการเลือกที่จะไม่พิจารณาเรื่องที่อยู่อาศัยมือสอง รวมไปถึงส่วนของยูนิตเหลือขายที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการ ก็อาจจะมีผลให้มียูนิตเติมเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ในภาวะที่ “กำลังซื้อลดน้อยลง” แบบปัจจุบัน

นอกจากนี้ การที่มีผู้ขอสินเชื่อสถาบันการเงินจำนวนไม่น้อย ที่มีปัญหาเรื่องของรายได้ลดลง หรือรายได้หายไปทันที เพราะโควิด-19 ทำให้มีหนี้เสีย (NPL) เข้าสู่ระบบมาก และสร้างปัญหาให้กับทางสถาบันการเงินพอสมควร เนื่องจากมูลค่าของที่อยู่อาศัยบางส่วน ที่โดนยึดมาจากผู้ขอสินเชื่อ อาจจะมีมูลค่าต่ำกว่าที่สถาบันการเงินให้สินเชื่อ เพราะมูลค่าที่อยู่อาศัยอาจจะอ้างอิงกับราคาประเมินราชการ ซึ่งอาจจะสูงกว่ามูลค่าที่มีการซื้อขายจริง เนื่องจากผู้ประกอบการอาจจะมีการลดราคาขายลงมาในช่วงก่อนหน้านี้ ในขณะที่ราคาประเมินราชการ อาจจะประเมินไว้สูงกว่าสภาพตลาดปัจจุบัน สถาบันการเงินจึงอาจจะได้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด

แบงก์อัดแคมเปญระบายบ้านมือสองชิงแชร์’บ้านใหม่’

สำหรับการจัดงาน Home-Loan-NPA Grand Sale 2022 ระหว่าง 1-3 กรกฎาคม 2565 ณ อิมแพค เอ็กซิบิชั่น ฮอลล์ 8 เมืองทองธานี ที่ผ่านมา เป็นงานใหญ่ที่กลับมาจัดอีกครั้ง หลังเกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เมื่อช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งงานครั้งนี้ เป็นการช่วยเหลือสมาชิกธนาคารพาณิชย์ในการจัดแคมเปญใหญ่ๆ ในราคาสุดพิเศษ เพื่อนำทรัพย์สินรอการขาย (NPA) มาระบายออกสู่ตลาดรวมกว่าหมื่นรายการ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ อพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน โรงงาน และที่ดินเปล่า มาร่วมจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายด้วยโปรโมชั่นต่างๆ และข้อเสนอสินเชื่อพิเศษ

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานกรรมการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ชี้ให้เห็นถึงโอกาสในการมีที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์มือสองว่า มีหลายปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ได้แก่ 1.ภาวะเงินเฟ้อที่ทำให้ต้นทุนบ้านใหม่ต้องปรับขึ้น 5-10% ขณะที่บ้านมือสองเป็นต้นทุนเดิม ราคาจึงถูกกว่าอย่างน้อย 20-30%

2.แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่กำลังจะปรับขึ้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ จึงยังได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูก โดยเฉพาะ NPA ซึ่งเป็นสินทรัพย์ของธนาคารและสถาบันการเงินจึงมีเงื่อนไขสินเชื่อที่จูงใจ

นอกจากนี้ ภาครัฐยังสนับสนุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% จนถึงสิ้นปี 2565 ทำให้ประหยัดเงินไปได้ถึงล้านละเกือบ 30,000 บาท จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ NPA

อนึ่ง ในการจัดงานครั้งนี้ สถาบันการเงินต่างๆ มีการอัดโปรโมชั่นที่ร้อนแรง และยังคงแคมเปญต่อเนื่องหลังงาน เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้าที่กำลังหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้ เช่น บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จัดแคมเปญบ้านดีมีดาว by BAM ให้ส่วนลดสูงสุด 30% ผ่อนกับ BAM ดอกเบี้ย 0% นาน 12 เดือน , ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คัดทรัพย์เด่น ทำเลดีกว่า 400 รายการ พร้อมอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปีแรก 1.99% ต่อปี สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และธนาคารออมสิน นำเสนอทรัพย์เด่น ราคาดี น่าลงทุน พร้อมลดราคา NPA สุงสุด 35% เป็นต้น

กาง’Data’ดีมานด์ตลาดบ้านมือสอง

มองหา’บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด’กังวลเรื่องโควิด

ในมุมของพฤติกรรมการมองหาอสังหามือสองนั้น ข้อมูลจากผลสำรวจผู้เข้าชมงานผ่าน Online ในรูปแบบ 3D Virtual Exhibition ผ่านเว็บไซต์ https://bit.ly/NPA2022-virtual โดยเริ่ม Online มาตั้งแต่วันที่15 มิ.ย.65 ไปจนถึงวันที่ 15 ก.ค. 65

ดาต้าที่ได้รับมีความน่าสนใจจากผู้ที่เข้าชมงานแล้วจำนวน 5,300 ราย เป็นผู้หญิงถึง 72.3% และผู้ชาย 27.7%

โดยพบว่า ช่วงอายุของผู้เข้าชมงาน Online ส่วนใหญ่หรือ 44.9% มีอายุระหว่าง 25-34 ปี และอีก 35.2% มีช่วงอายุระหว่าง 35-44 ปี ซึ่งทั้ง 2 ช่วงอายุเป็นช่วงที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเริ่มสร้างและขยับขยายครอบครัว โดยมีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 80%

สำหรับที่อยู่อาศัยที่ผู้เข้าชมงานในระบบ Online ให้ความสนใจ ได้แก่ บ้านเดี่ยว 65.8% บ้านแฝด 19.1% และคอนโดมิเนียม 15.1% จะสังเกตได้ว่าที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด มีสัดส่วนรวมกันถึง 85% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะคนทั่วไปอยากเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยว ขณะเดียวกัน จากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ความต้องการพื้นที่ใช้สอยในบ้านที่เพิ่มขึ้น ที่อยู่อาศัยแนวราบจึงมีความที่ต้องการเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาที่ผ่านมา

ในส่วนของระดับราคาบ้านที่สนใจ พบว่า บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทจนถึงบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 39% ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ระบุว่า บ้านมือสองในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีความต้องการซื้อมากที่สุด เพราะเป็นระดับราคาที่บ้านใหม่มีซัพพลายอยู่น้อยมาก จากต้นทุนที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น บ้านมือสอง จึงเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ขณะที่ความต้องการบ้านราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 22% และ ราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 19% ตามลำดับ.