EIC เผย ธปท.ไม่ต่ออายุมาตรการ LTV กระทบการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อ กลุ่ม Real demand ตั้งแต่หลังที่ 2 เป็นต้นไป ด้านหลังแรกยืนยันไม่ได้รับผลกระทบ
รายงานข่าวจาก Economic Intelligence Center (EIC) เปิดเผยว่า กรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (LTV) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ รวมถึงการ Refinance และสินเชื่อ Top-up ที่จะสิ้นสุด ณ สิ้นเดือน ธ.ค. นี้ จากเดินที่กำหนดให้ผ่อนคลาย LTV เป็น 100% ชั่วคราว มองว่า จะกระทบการซื้อที่อยู่อาศัยจากนักลงทุน และผู้ซื้อกลุ่ม Real demand หลังที่ 2 เป็นต้นไป
สำหรับผลกระทบ จะประกอบด้วย เกิดการเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ และเกิดการชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 66 ทั้งนี้ การไม่ต่ออายุมาตรการจะไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก เนื่องจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกได้เต็มจำนวนเช่นเดิม
“การไม่ต่ออายุนี้ จะส่งผลให้นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป เร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ โดยเป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยกลุ่มที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย สามารถทำการตลาดกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อระบายสต๊อก ก่อนที่ผู้ซื้ออาศัยจะต้องวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัยในปี 66 ซึ่งน่าจะกระตุ้นยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ให้เพิ่มขึ้นได้เล็กน้อย โดยเฉพาะจากนักลงทุนเมื่อเทียบกับก่อนการประกาศไม่ต่ออายุมาตรการ”รายงานระบุ
ทั้งนี้ การไม่ต่อมาตรการดังกล่าว จะทำให้กลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 และ 3 เป็นต้นไป อาจชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 66 จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย โดย EIC มองว่า คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ไม่เกิน 5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็น segment ที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่า และเก็งกำไรมากกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
สำหรับในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 80% ของจำนวนหน่อยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งหมด โดยผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลางในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำนวนมาก รวมถึงผู้ประกอบการยังมีแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลางอีกมากในปี 66 ดังนั้น การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV อาจกดดันให้หน่วยงานที่อยู่อาศัยเหลือขายกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นในระยะต่อไป จากกลุ่มกำลังซื้อที่ยังมีความเปราะบางอาจชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เชียงใหม่ ชลบุรี ภูเก็ต ที่มุ่งเน้นเจาะตลาดการลงทุนสำหรับปล่อยเช่านักท่องเที่ยว หรือซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศ อาจได้รับผลกระทบจากการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปคาดว่าจะได้รับผลกระทบไม่มากนัก แม้การไม่ต่ออายุมาตรการจะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก จะถูกจำกัดการกู้เงินได้ไม่เกิน 90% ของราคาที่อยู่อาศัย แต่ EIC มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็น Segment ที่มุ่งเจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมักจะไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์ ส่งผลให้การไม่ต่ออายุมาตรการจะส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปไม่มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วงการใช้มาตรการ
อย่างไรก็ตาม EIC มองว่า การประกาศไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 66 ขยายตัวในอัตราที่ลดลงเล็กน้อย จากที่คาดการณ์ไว้ในช่วงการใช้มาตรการ ทั้งนี้ EIC คาดการณ์หน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2023 จะขยายตัวได้ราว +5% ถึง +10%YOY มาอยู่ที่ราว 104,000-108,000 หน่วย ขณะที่การคาดการณ์หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2023 จะขยายตัวได้ราว +10% ถึง +15%YOY มาอยู่ที่ราว 101,000-106,000 หน่วย
สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก แม้จะไม่ได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV แต่ก็ยังเผชิญแรงกดดันด้านกำลังซื้อ ทั้งอัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแบบค่อยเป็นค่อยไป รวมถึงการปรับขึ้นของราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยสัดส่วนหลักของตลาดยังเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มระดับราคาต่ำ-ปานกลาง ดังนั้น มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐจึงยังคงมีความจำเป็นอย่างมากในการกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติได้รวดเร็วยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อยังอยู่ในระยะเริ่มฟื้นตัว
ทั้งนี้สัญญาณการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทออกไป จากเดิมจะหมดอายุสิ้นปีนี้ ก็ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยในปี 66 อย่างไรก็ดี EIC มองว่า การพิจารณามาตรการอื่น ๆ รวมถึงการปรับเงื่อนไขของมาตรการเดิม อย่างการขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยภายใต้การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองขึ้นไปให้สูงกว่า 3 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยให้ขยายออกไปมากขึ้น จะช่วยการกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติได้รวดเร็วยิ่งขึ้น