สำนักข่าว The Business Times รายงานเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน 2565 ว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม (Reits) ในเอเชียแปซิฟิก ได้รับผลตอบแทนรวมประจำปีแตะระดับสูงสุดในรอบ 10 ปีในปีที่แล้วที่ 24.7% นับเป็นการเติบโตอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในอีคอมเมิร์ซในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
โดย Industrial Reits ซึ่งทำผลงานได้ดีกว่าโรงแรม ร้านค้าปลีก และสำนักงาน Reits ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คาดว่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง ตามรายงาน Asia Reit Market Insight ของ Cushman & Wakefield ที่เผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดี
ซึ่ง Healthcare Reits บันทึกผลตอบแทนรวมต่อปีที่ 22.3% ตามด้วยอพาร์ทเมนท์ 19.1% มิกซ์ยูส 13.9% และสำนักงาน 16.1%-ขณะที่โรงแรมและการค้าปลีกอยู่ที่ 9.4% และ 9.8% ตามลำดับ
Catherine Chen ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “การเปลี่ยนแปลงของกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้นำความท้าทายที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนมาสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม เช่น อาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า ในทางกลับกันกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเศรษฐกิจใหม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น logistics parks และ data centres มาสู่ศูนย์กลางความสนใจของนักลงทุน”
โดยการเติบโตของชนชั้นกลางในเอเชีย ซึ่งเป็นตลาดค้าปลีกออนไลน์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก และการค้าภายในภูมิภาคที่เพิ่มขึ้น ล้วนแต่ชี้ให้เห็นถึงกิจกรรมทางอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้น รายงานระบุว่า “แม้แต่ความไม่แน่นอนในระยะสั้นในสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจมหภาคก็อาจเพิ่มความต้องการสินทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ในภูมิภาคได้ เนื่องจากผู้ปฏิบัติงานสะสมพื้นที่คลังสินค้าสำรองเพื่อป้องกันการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน”
นอกจากนี้รายงานเน้นว่าการเปลี่ยนแปลงในการผลิตและเทคโนโลยีจะนำไปสู่ความต้องการที่มากขึ้นสำหรับสินทรัพย์ที่มีสเปคสูงกว่า เช่น Reits ที่ทำงานได้ดีที่สุดจะเป็นผู้ที่ปรับปรุงคุณสมบัติของพวกเขาอย่างต่อเนื่อง
Dennis Yeo หัวหน้าฝ่ายบริการนักลงทุนและโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมในเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “โรงงานอุตสาหกรรมจำเป็นต้องแตกต่างจากโรงงานเมื่อ 10 ปีที่แล้ว หากผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ใช้โดรนและยานพาหนะไร้คนขับในการส่งมอบ สิ่งอำนวยความสะดวกจำเป็นต้องมี homing devices และจุดชาร์จ Reits จะต้องสร้างพอร์ตการลงทุนใหม่อย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะผ่านการลงทุนในเทคโนโลยีหรือผ่านการกำจัดและการซื้อกิจการ”
เมื่อสิ้นสุดปี 2564 มี 198 Reits ในเอเชีย โดยมีมูลค่าตลาดรวม 3.041 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 8.1% เมื่อเทียบเป็นรายปี ญี่ปุ่นคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของมูลค่ารวมของตลาด Asia Reit ในขณะที่สิงคโปร์ครองอันดับ 2 ที่ 28.1% ทั้งนี้จากทั้งหมด 198 Reits มี 89 แห่งที่ใช้งานแบบมิกซ์ยูส 30 แห่ง และมุ่งเน้นไปที่ตลาดสำนักงาน 25 แห่ง ขณะที่อยู่ในอุตสาหกรรมหรือด้านโลจิสติกส์ 24 แห่ง และอยู่ในการค้าปลีก 17 แห่ง ภาคโรงแรม 7 แห่ง ด้านการดูแลสุขภาพ 4 แห่ง ใน multifamily และ 2 แห่งในศูนย์ข้อมูล
ปีที่แล้ว Reits ใหม่ 2 รายการได้รับการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ ได้แก่ Daiwa House Logistics Trust : DLU -1.28% และ Digital Core Reit : DCRU 0% โดยรวมแล้ว Reits (S-Reits) ที่จดทะเบียนในสิงคโปร์มีมูลค่าตลาด 8.531 หมื่นล้านดอลลาร์ ในปี 2564 ขณะที่ 24 S-Reits ยังได้ประกาศการเข้าซื้อกิจการด้วยมูลค่าตลาดรวมกว่า 15.3 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ผลตอบแทนสูงสุดที่เห็นในตลาดมาจาก First Reit : AW9U -1.72% ซึ่งได้รับผลตอบแทนรวม 56.6% ส่วนอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของ S-Reits อยู่ที่ประมาณ 6.1% ในปีที่แล้ว ซึ่งต่ำกว่าปี 2563 ที่ 0.3%
อัตราส่วนราคาต่อหนังสือเฉลี่ย (PB) ของ S-Reits อยู่ที่ 1.01 ตามข้อเสนอสาธารณะครั้งแรก ณ สิ้นปี 2564 อัตราส่วน PB เฉลี่ยอยู่ที่ 1 ซึ่งหมายความว่าราคาซื้อขายของ Singapore Reits ในตลาดรองนั้นเทียบเท่ากับสินทรัพย์สุทธิตามบัญชี
ทั้งนี้ Cushman & Wakefield กล่าวว่า Reits ในฮ่องกงมีอัตราส่วน PB ที่ 0.54 เนื่องจากการปิดชายแดนที่เกิดจากการระบาดใหญ่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาซื้อขายของพวกเขา ในขณะเดียวกัน Japan Reits ซื้อขายที่ระดับพรีเมียมในปีที่แล้วด้วยอัตราส่วน PB ที่ 1.14 ซึ่งอัตราส่วนของ Reits ในเอเชียโดยทั่วไปจะต่ำกว่าในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีอัตราส่วน PB เฉลี่ยอยู่ที่ 1.7 ในปี 2564
อ้างอิง : https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/asian-industrial-reit-returns-hit-10-year-high-in-2021-cushman-wakefield