เทียบอสังหาฯ ไทย-เพื่อนบ้าน โอกาสและความดึงดูดที่มีต่อนักลงทุน

ท่ามกลางภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลก จากผลกระทบสงครามและต้นทุนพลังงานที่ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงในประเทศต่างๆ มีผลต่อการขยายตัวและหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปทั่วโลก แม้ว่าเศรษฐกิจประเทศไทยในช่วงไตรมาสที่ 3 ปีที่ผ่านมาจะมีอัตราการขยายตัวสูงถึง 4.5% ซึ่งสวนทางกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกา ซึ่งทำให้กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า ในปี 2566 ประเทศไทยและประเทศจีนจะเป็นเพียง 2 ประเทศในเอเชียที่เศรษฐกิจมีการขยายตัว

โดยคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตอยู่ที่ 3.7% เพิ่มขึ้นจาก 2.8% ในปี 2565 สวนทางเศรษฐกิจโลก ซึ่งส่งผลดีต่อการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งด้านเรียลดีมานด์และการลงทุนจากต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยเฉพาะจีนที่จะเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหา หลายรายคาดการณ์ว่า ในปี 2566 ธุรกิจตลาดอสังหา จะมีบทบาทสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจไทยให้ขยายตัวอย่างมาก เนื่องจากเชื่อว่าหลังมีรัฐบาลใหม่ในปี 2566 รัฐบาลใหม่จะยังคงใช้มาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหา ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะธุรกิจอสังหา สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้ชัดเจนกว่าธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากเป็นธุรกิจต้นน้ำที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก ตั้งแต่ภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง แรงงาน ธนาคาร ซึ่งทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ และยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศได้ด้วย 

 

ขณะที่การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐยังเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอสังหา ขยายตัวไปยังภูมิภาคต่างๆ ของประเทศ ทั้งนี้หากเทียบการลงทุนในปี 2565 กับช่วง 3 ปีก่อนหน้า การลงทุนในอสังหา มีการขยายตัวดีกว่าอย่างชัดเจนโดยในปี 2565 การลงทุนในภูมิภาคขยายตัวที่ 5% เพิ่มขึ้นจากช่วง 3 ปีก่อนซึ่งขยายตัวเพียง 3% ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนในปัจจุบันอยู่ที่เกือบ 10% ซึ่งเป็นผลมาจากการลงทุนขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานระบบคมนาคม

โดยจังหวัดในภูมิภาคที่ได้รับผลบวกจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจนมากคือ 3 จังหวัดในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ประกอบด้วย จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดชลบุรี และจังหวัดระยอง ซึ่งมีท่าเรือแหลมฉบังรองรับการขนส่งสินค้าขนาดใหญ่ และการลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินคือ สนามดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา นอกจากนี้ ยังมีเมืองการบินอู่ตะเภา ที่จะเป็นตัวผลักดันให้เกิดการขยายตัวของแรงงาน และส่งผลให้เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยขยายตัว



ขณะที่ในพื้นที่ภาคเหนือ เช่น จังหวัดเชียงใหม่เริ่มมีต่างชาติเข้ามามากขึ้นจังหวัดภูเก็ตเป็นอีกหนึ่งจังหวัดท่องเที่ยวที่มีนักท่องเที่ยวและนักลงทุนเข้ามามากขึ้นทั้งกลุ่มนักลงทุนสิงคโปร์ และจีน ซึ่งจังหวัดในภาคอีสานคาดว่าจะได้รับความสนใจจากการเกิดขึ้นของโครงการระเบียงเศรษฐกิจอีสาน หรือ NeEC ซึ่งจะกลายเป็นเทรนด์ที่น่าลงทุนในภูมิภาคโดยกลุ่มลูกค้าหลักๆ ที่คาดว่าจะเข้ามาลงทุนคือ นักลงทุนจีน โดยเฉพาะเมื่อจีนเปิดประเทศจะมีนักลงทุนจากประเทศจีนเข้ามาจำนวนมากประกอบกับนโยบายรัฐบาลที่สนับสนุนให้เกิดการลงทุนจะยิ่งทำให้เกิดการขยายตัวภาคธุรกิจแรงงาน และสิ่งที่ตามมาคือความต้องการที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักๆ ของตลาดอสังหา ในปี2566 ยังคงเป็นปัญหาด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะหลังจากที่ภาวะเงินเฟ้อปรับตัวสูง ทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้นและมีผลต่อค่าใช้จ่ายและเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลง นอกจากนี้ ทิศทางหรือแนวโน้มดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคในประเทศซื้อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น ซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าในปี 2566 ดีมานด์ในประเทศยังสอดรับกับซัปพลายในตลาด และซัปพลายใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาด ทำให้ในปีหน้าตลาดอสังหา ยังคงต้องการดีมานด์จากภายนอกเข้ามาช่วยขับเคลื่อนตลาด

โดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มนักลงทุนชาวจีน และยุโรป ซึ่งคาดว่าในปี 2566 จะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวของตลาดอสังหา ในประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคอาเซียนซึ่งถือว่าเป็นจังหวะเหมาะสำหรับการชอปของถูกอาจกลายเป็นปัจจัยลบทำให้ดีมานด์จากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติถูกดูดซับไปได้ ดังนั้น สถานการณ์ตลาดอสังหา ปีหน้าของประเทศเพื่อนบ้านซึ่งจะกลายมาเป็นคู่แข่งสำคัญในการแชร์กลุ่มลูกค้านักลงทุนในปี 2566 จึงมีความสำคัญไม่น้อยหากผู้ประกอบการอสังหา ที่มีแผนจะขยายตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติในปีหน้า

ทั้งนี้ รายงานการวิจัยตลาดของ Property Guru ได้คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหา ของ 5 ประเทศภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในปี 2566 ซึ่งประกอบด้วยประเทศเทศสิงคโปร์ เวียดนาม อินโดนีเซีย มาเลเซีย และประเทศไทย ว่า ตลาดอสังหา สิงคโปร์ในไตรมาสแรกปี 2566 คาดการณ์ว่าจะมีกิจกรรมการขายในตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงชะลอตัว เนื่องจากหลายปัจจัยด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นมาตรการควบคุมความร้อนแรงของราคาซึ่งบังคับใช้ในเดือน ธ.ค.2565 แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ภาพรวมของเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่มีแนวโน้มว่าจะฟื้นตัว 

โดยสินค้าที่ผู้ซื้ออสังหา ชาวสิงคโปร์ให้ความนิยมคือ แฟลต HDB (Housing and Development Board) ที่มีพื้นที่กว้าง ซึ่งในช่วงปี 2565 ที่ผ่านมา เกิดสถิติการซื้อขายแฟลต HDB ที่สูงถึงล้านเหรียญสิงคโปร์ดอลลาร์ และในปี 2566 เป็นที่คาดว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกในสิงคโปร์จะเบนเข็มไปเป็นการเช่าแทน เนื่องจากไม่มีเงินเก็บมากพอที่จะเริ่มต้นซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ดี ในระยะกลาง-ระยะยาวสิงคโปร์จะยังคงเป็นประเทศที่สามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อต่างชาติเข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้เกิดรายได้และคนมีพรสวรรค์ใหม่ๆ ขึ้นในตลาด และแน่นอนว่าจะทำให้เกิดดีมานด์ใหม่ในที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นได้อีก



ขณะที่ แนวโน้มตลาดอสังหา ในประเทศมาเลเซีย ก็มีทิศทางเดียวกับตลาดสิงคโปร์ และตลาดอื่นๆ ในภูมิภาค โดยสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซียต้องเผชิญในปี 2566 คืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นจากดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง ดังนั้นในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะใช้เวลาในการตัดสินใจค่อนข้างนานกว่าปกติ แต่อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นนั้นดูเหมือนว่าจะไม่ค่อยส่งผลกระทบต่อตลาดนักลงทุนเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีส่วนได้จากส่วนต่างของกำไรจากการขายหรือการปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง

ขณะที่ตลาดโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้นจะยังมีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการจะต้องพยายามดึงดูดผู้ซื้อด้วยการแข่งกันลดราคาเนื่องจากซัปพลายที่มีอยู่ในตลาดนั้นมีปริมาณค่อนข้างมาก แม้เศรษฐกิจของมาเลเซียจะถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก แต่สำหรับสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยนั้นคาดว่ายังคงไปต่อได้ โดยคาดว่าในปี 2566 รัฐบาลมาเลเซียเตรียมออกนโยบายช่วยเหลือให้ชาวมาเลเซียมีบ้านได้ง่ายขึ้น

ส่วนตลาดอสังหา อินโดนีเซีย นั้นแม้ในปี 2566 จะยังคงอยู่ในยุคเศรษฐกิจโลกถดถอย แต่สำหรับอินโดนีเซียแล้ว การถดถอยของเศรษฐกิจคงไม่หนักเท่าพิษเศรษฐกิจอันเกิดจากโควิด-19 ที่ผ่านมา เนื่องจากอินโดนีเซียเป็นประเทศผู้ผลิตสินค้าจำเป็นอย่างน้ำมันปาล์มและถ่านหินซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการของตลาด ประกอบกับการขยายตัวของระบบขนส่งในประเทศ เช่น ถนนและระบบขนส่งสาธารณะอย่างรวดเร็วทำให้เกิดทำเลศักยภาพใหม่ๆ ในอินโดนีเซียซึ่งทำให้เกิดตัวเลือกที่เพิ่มมากขึ้นของผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซีย ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยจะยังอยู่ในระดับที่จับต้องได้ ดังนั้น จึงเป็นโอกาสของผู้ที่สนใจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือลงทุนในทำเลศักยภาพใหม่

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2565 พบว่าราคาที่อยู่อาศัยและดีมานด์ที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียมีการปรับตัวขึ้นโดยเฉพาะบ้านเซกเมนต์ 1 พันล้านรูเปียห์อินโดนีเซียขึ้นไปหรือประมาณ 2.3 ล้านบาท มีการค้นหาถึง 56% บนเว็บไซต์ Rumah.com เมื่อเทียบกับอสังหา ราคาอื่น และคาดว่าแนวโน้มดังกล่าวน่าจะยังคงอยู่ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566 นอกจากนี้ ปัจจัยของการเติบโตของตลาดอสังหา ในอินโดนีเซียในปี 2566 ยังขึ้นอยู่กับมาตรการจากทางรัฐบาลในการที่จะฟื้นฟูเศรษฐกิจในประเทศซึ่งจะส่งผลต่อรายได้ของประชากรในประเทศด้วย

สำหรับตลาดอสังหา ของประเทศเวียดนามนั้น ถือได้ว่าเป็นตลาดที่น่าจับตามาก เพราะในขณะที่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของตลาดอื่นในภูมิภาคจะเป็นไปอย่างช้าๆ แต่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนามในปี 2566 คาดว่าจะเป็นแบบ K-shape โดยที่ภาคส่วนต่างๆ มีอัตราการเติบโตที่แตกต่างกันออกไป โดยอุตสาหกรรมการส่งออกจะเติบโตอย่างคึกคักจากการเข้ามาลงทุนโดยตรงของนักลงทุนต่างชาติ ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับคาดว่าจะเกิดการชะลอตัวเช่นเดียวกับตลาดอื่นๆ

อย่างไรก็ดี ด้วยปริมาณซัปพลายที่ค่อนข้างน้อยในตลาดปัจจุบัน ผนวกกับเศรษฐกิจของเวียดนามที่คาดว่าจะโตดีกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคจะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเรื่องของราคาในตลาดรีเซล หรือบ้านมือสอง ส่วนอัตราสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นมีแนวโน้มที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านในเวียดนามโดยเฉพาะในเซกเมนต์ตลาดกลางจะเปลี่ยนไปเช่าแทนการซื้อ

ขณะที่ Property Guru คาดการณ์ว่าแนวโน้มตลาดอสังหา ประเทศไทยในปี 2566 นั้น ราคาอสังหา โดยเฉพาะโครงการเปิดใหม่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% จากราคาต้นทุนการก่อสร้างทั้งค่าวัสดุ ค่าแรงขั้นต่ำ และราคาที่ดินที่สูงขึ้น แต่ถือเป็นโอกาสของบ้านมือสอง หรือบ้านราคาต้นทุนเดิมที่คาดว่าจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น โดยบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าที่ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกซึ่งมักเป็นทำเลของบ้านเดี่ยว จึงส่งผลให้ระดับราคาอสังหา เพิ่มขึ้น

ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นอีก ซึ่งจะส่งผลต่อผู้ที่กู้ซื้อบ้าน หรือกำลังผ่อนบ้านอยู่ต้องจ่ายค่างวดมากขึ้น หรือใช้ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น นอกจากนี้มาตรการรัฐที่สิ้นสุดไปในปี 2565 เช่น การลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV จะทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านหลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% อาจทำให้ตลาดอสังหา ชะลอตัวได้



ขณะเดียวกัน “สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหา ว่า หากเศรษฐกิจในปี 2566 ขยายตัวได้ดี ประกอบกับชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้มากขึ้น รัฐบาลลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่อง จะส่งผลให้ภาคเอกชนลงทุนเพิ่มขึ้นซึ่งจะทำให้ประเทศต่างๆ เข้ามาลงทุนในไทยต่อเนื่อง จะส่งผลต่อจีดีพีประเทศขยายตัวได้มากกว่า 3% ซึ่งจะผลักดันให้ภาคธุรกิจอสังหา ขยายตัวได้ดีและเป็นกลุ่มธุรกิจที่น่าลงทุน

แน่นอนว่าหากเศรษฐกิจขยายตัวได้ดีในปีหน้า ผู้ประกอบการอสังหา จะขยายการลงทุนโครงการใหม่เพิ่มสูงกว่าปี 2565 เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคคนไทยและคนต่างชาติ ซึ่งจะทำให้ที่อยู่อาศัยทั้งในกลุ่มคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรร โดยเฉพาะคอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาท ต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 3.5 ล้านบาท ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น และมีผลให้ผู้ประกอบการกลับมาให้ความสำคัญในการพัฒนาโครงการในตลาดนี้เพิ่มขึ้นเช่นกัน

“ข้อควรระวังของผู้ประกอบการที่ให้น้ำหนักในการเจาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าจีน คือ ภายใต้การกลับเข้ามาของกลุ่มกำลังซื้อชาวจีนซึ่งยังไม่มีความแน่นอนว่าจะกลับมาเมื่อไหร่ บวกกับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ขณะที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ จะทำให้นักลงทุนใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจนานขึ้นดังนั้นผู้พัฒนา หรือดีเวลลอปเปอร์ต้องประเมินโอกาส รวมไปถึงการเลือกรูปแบบการเข้าไปลงทุนให้ดี เช่น หลีกเลี่ยงกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น หลีกเลี่ยงทำเลที่มีซัปพลายสะสมเยอะ เป็นต้น”